Na wynajmie mieszkania w dużym mieście można w ciągu roku zarobić równowartość około 5-6% ceny nieruchomości. Tak wynika z szacunków HREIT. Jednak wynajem jest też obarczony ryzykiem, które dotyczy nieuczciwych lokatorów. By ustrzec się kłopotów należy między innymi podpisać z najemcą odpowiednio skonstruowaną umowę. W PRODOMA – obsługa najmu – polecamy umowę najmu zawieraną na czas określony. Dlaczego?
Umowa najmu mieszkania na czas określony – definicja
Umowa najmu mieszkania na czas określony to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy mieszkanie do użytkowania przez określony czas, a najemca zobowiązuje się w tym okresie płacić wynajmującemu umówioną wysokość czynszu. W umowie tej dokładnie określa się datę rozpoczęcia i zakończenia najmu, stąd wynika nazwa umowy najmu na czas określony.
W odniesieniu do rodzajów umów najmu mieszkania na czas określony, można wyróżnić następujące typy:
- umowa najmu zwykłego (cywilnoprawna),
- umowa najmu okazjonalnego,
- umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności,
- umowa najmu instytucjonalnego bez dojścia do własności.
Zawierając dobrą umowę najmu, należy dokładnie określić wiele bardzo istotnych parametrów oraz szczegółowo opisać zobowiązania każdej ze stron. Taka umowa powinna zostać zawarta w zgodzie z obowiązującym prawem w Polsce.
Podstawy prawne dotyczące umowy najmu mieszkania na czas określony znajdują się w następujących aktach prawnych:
- Kodeks cywilny – artykuł 659: § 11. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725)2.
- W uchwale z 21.11.2006 r. Sąd Najwyższy uznał, że strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą ją rozwiązać na podstawie ogólnego zapisu, że jest to dopuszczalne z ważnych przyczyn.
W sprawach nieuregulowanych w umowie zastosowanie znajdą przepisy prawa polskiego, w szczególności przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy Kodeks cywilny.
Dobra umowa najmu na czas określony – najbardziej istotne punkty
Dobrze skonstruowana umowa najmu mieszkania na czas określony powinna zawierać następujące elementy:
- Określenie stron umowy: stronami umowy najmu są Wynajmujący i Najemca. Ważne jest, aby określenie stron umowy następowało w sposób precyzyjny, poprzez podanie dokładnych danych osobowych, adresu zamieszkania, numeru PESEL, numeru dowodu osobistego, w celu umożliwienia ich identyfikacji.
- Oświadczenia Wynajmującego: w tym punkcie umowy znajdują się oświadczenia Wynajmującego dotyczące przysługującego mu prawa własności lokalu będącego przedmiotem najmu, stanu technicznego lokalu, jego powierzchni, czy wyposażenia. W PRODOMA – zarządzanie najmem – rekomendujemy protokół zdawczo-odbiorczy: pisemny lub w formie zdjęć.
- Zawarcie umowy: umowę najmu należy zawrzeć w formie pisemnej. Jest to forma zastrzeżona wyłącznie dla celów dowodowych, niemniej jednak wskazane jest, aby umowę najmu, także na okres krótszy niż rok, zawierać w formie pisemnej, co znacznie ułatwi ewentualne dochodzenie roszczeń na drodze postępowania sądowego.
- Czas trwania umowy: umowa najmu na czas określony może zostać sporządzona w ten sposób, że zakończenie najmu zostanie wskazane poprzez ustalenie konkretnej daty, określenie czasu trwania w dniach, tygodniach, miesiącach czy latach, a także w sposób bardziej ogólny, np. na czas jakiegoś przedsięwzięcia.
- Postanowienia umowy najmu: Zawierając umowę najmu nieruchomości określamy w niej szereg parametrów, które uzgodniliśmy m.in. kwestie związane z wysokością kaucji, czynszu a także terminem ich płatności, opłatami ponoszonymi przez najemcę, wysokością kaucji czy szczególnymi zobowiązaniami każdej ze stron.
Dlaczego rekomendujemy umowę najmu zawieraną na czas określony?
Odpowiedzieć możemy jednym zdaniem – dla większego bezpieczeństwa wynajmującego. Poza tym sama umowa najmu na czas określony ma wiele zalet. I to są plusy zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Oto kilka z nich:
Pewność trwania najmu, gdyż umowa najmu na czas określony precyzyjnie podaje datę jej wygaśnięcia. Wynajmujący ma tym samym możliwość zaplanowania swoich przychodów.
Zapobieganie sezonowości lokatorów. Musimy pamiętać bowiem, że wynajem mieszkań niestety cechuje się sezonowością. Warto więc w umowie określać datę jej końca nie przypadającą na okres zimowy – wtedy trudniej znaleźć lokator i możemy spodziewać się przestoju w wynajmie.
Poczucie stabilności, które dotyczy tak najemcy, jak i właściciela mieszkania. Określony z góry czas trwania umowy stwarza poczucie stabilności. Najemca ma pewność, że nie będzie musiał opuścić mieszkania przed zakończeniem umowy, natomiast właściciel nieruchomości nie będzie musiał się martwić szukaniem nowego lokatora.
Elastyczność i kontrola, ponieważ najem krótkoterminowy daje szersze możliwości kontrolowania, co się dzieje w mieszkaniu. Krótki najem minimalizuje ryzyko kontaktu z nieuczciwymi lokatorami.
Bezpieczeństwo jest tutaj najważniejsze. Zawieranie umów najmu mieszkania na czas określony jest wygodniejsze i bezpieczniejsze z kilku zasadniczych powodów:
- Najemca otrzymuje gwarancję, że nie będzie musiał opuścić mieszkania przed upływem okresu najmu. Natomiast wynajmujący ma pewność, że najem będzie trwał przez określony czas.
- Ochrona przed wcześniejszym rozwiązaniem umowy. Najemca ma pewność, że – poza wypadkami określonymi w ustawie (np. zaleganie z czynszem przez dwa okresy płatności) – wcześniejsze rozwiązanie takiej umowy mu nie grozi.
- Zabezpieczenie przed ewentualnymi sytuacjami dotyczącymi wynajmowanego mieszkania. W umowie mogą znaleźć się dodatkowe zapisy, np. o konieczności uprzedzenia najemcy nie później niż na 3 miesiące przed finalizacją sprzedaży, o zapłacie kary za przedterminowe zerwanie umowy lub o pokryciu kosztów przyspieszonej wyprowadzki najemcy przez wynajmującego.
Czy umowę najmu na czas określony można przedłużyć?
Umowę najmu można przedłużyć po upływie terminu. Istnieją dwie główne metody przedłużenia umowy najmu:
Przedłużenie za pomocą aneksu do umowy: jeśli strony umowy najmu (najemca i wynajmujący) oraz jej przedmiot (lokal mieszkalny) nie ulegają zmianie, to przedłużenie, zmiana wysokości czynszu, czy inne zmiany nie wymagają zawarcia nowej umowy, ponieważ w takim przypadku wystarczające jest podpisanie aneksu. Aneks do umowy najmu powinien mieć taką samą formę jak umowa główna.
Milczące przedłużenie umowy najmu: art. 674 kodeksu cywilnego przewiduje możliwość milczącego przedłużenia najmu. Po spełnieniu przesłanek określonych w art. 673 § 3 k.c. umowa najmu zawarta na czas określony przekształci się w umowę najmu zawartą na czas nieokreślony.
Pamiętaj, że każda sytuacja jest inna i zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą ds. nieruchomości przed podpisaniem umowy najmu. Zapraszamy do kontaktu z PRODOMA – obsługa najmu.
O tym, jakie szczegóły (m.in. kaucja, opłaty stałe i zaliczki, weryfikacja najemcy, protokół zdawczo-odbiorczy wynajmowanego mieszkania) powodują, że dobrze sporządzona umowa na czas określony zwiększa bezpieczeństwo najmu oraz jak prawidłowo wypowiedzieć taką umowę, przeczytacie w kolejnych artykułach.
O tym, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie w 2023 roku pisaliśmy tutaj.
