Rynek wynajmu mieszkań jest bardzo rozbudowany. Dla właścicieli taki lokal stanowi źródło stałego dochodu, zaś dla najemców jest sposobem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Od czasu do czasu lokal na wynajem może jednak przysporzyć dodatkowe problemy. Chodzi o różnego rodzaju uszkodzenia tak w samym mieszkaniu na wynajem, jak w mieszkaniach sąsiadów czy częściach wspólnych, które nie są rzadkością. Dowiedz się, co zrobić, gdy dojdzie do powstania szkody?
W artykule odpowiemy na pytania związane między innymi z samym procesem likwidacji szkody w wynajmowanym mieszkaniu. Dowiesz się:
- kto i za co ponosi odpowiedzialność?
- kiedy trzeba zgłosić szkodę?
- w jakim czasie otrzymasz odszkodowanie i co zrobić, by uniknąć odmowy wypłaty odszkodowania lub nie dopuścić do zaniżenia wyceny remontu?
- jak wygląda proces likwidacji szkody, gdy obsługa najmu leży po stronie zewnętrznej firmy takiej jak np. PRODOMA?
Zapraszamy do przeczytania naszego artykułu.
Kto odpowiada za powstałe szkody – najemca czy właściciel mieszkania?
Osoby wynajmujące mieszkania często pytają nas o odpowiedzialność najemcy za szkody? Mamy dobrą wiadomość: właściciele nieruchomości nie powinni obawiać się poniesienia konsekwencji w związku z wyrządzeniem szkody przez najemcę. Tę sytuację reguluje polskie prawo, według kodeksu cywilnego za naprawę szkody odpowiada jej sprawca, więc jeśli wina leży po stronie najemcy, to naprawa jest jego obowiązkiem.
Właściciel mieszkania nie odpowiada również za zakłócenia spokoju, ciszy nocnej czy porządku publicznego (art. 51 §1 kodeksu wykroczeń), nie ponosi też żadnej odpowiedzialności w sytuacji, gdy najemca wyrzuci, wyleje czy przypadkowo z pomieszczenia wypadnie mu jakiś przedmiot (art. 433 kodeksu cywilnego). Te regulacje prawne zostały potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku wydanym 3.04.2009 roku (sygn. akt II CSK 601/08).
Nikt nie może nałożyć na właściciela mieszkania pod wynajem odpowiedzialności za domowników oraz za inne osoby, które korzystają z lokalu za jego zgodą i wiedzą. Naprawy szkody należy dochodzić od sprawcy, a nie od wynajmującego. Warto też pamiętać, że polskie prawo przewiduje stosowne kary do wyrządzonych szkód. I tak:
- Za zniszczenie cudzej rzeczy lub jej uszkodzenie w taki sposób, który powoduje jej niezdatność do dalszego użytkowania, prawo przewiduje kary w postaci grzywny, ograniczenia lub pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat (art. 288 kodeksu karnego).
- Jeśli działanie ma charakter umyślny, a koszt szkody nie przekracza 250 zł, sprawca podlega karze aresztu, karze ograniczenia wolności lub grzywny (art. 124).
- Jeśli szkoda zostanie uznana za wykroczenie, sprawca może zostać zobowiązany do zapłaty równowartości wyrządzonej szkody lub przywrócenia stanu poprzedniego.
Wynajmujący nie ponosi więc odpowiedzialności za inne osoby. Najemca, który doprowadził do powstania szkody, ma za to obowiązek jej naprawy.
Ubezpieczenie vs kaucja za wynajmowane mieszkanie – jak zabezpieczyć się przed kosztami szkód?
Szkody w każdym mieszkaniu i lokalu nie są i nie będą rzadkością. Z naszego doświadczenia – wieloletniego zarządzania najmem – wynika, że wynajmujący oraz najemcy najczęściej polegają w zakresie pokrycia finansowego szkód na kaucji, którą ustalają przy podpisywaniu umowy. My doradzamy dodatkowe koła ratunkowe w postaci ubezpieczenia mieszkania przez jej właściciela oraz wykupienie OC przez najemcę. Dlaczego?
Kaucja nie zawsze pokryje koszty naprawy powstałych szkód. Nie łudźmy się. Ceny za materiały i usługi remontowo-budowlane wciąż rosną, wobec tego miesięczna czy nawet dwumiesięczna opłata za wynajem mieszkania już nie wystarczy na naprawę nawet niewielkich zniszczeń. O zakupie nowych sprzętów, nawet tu nie wspominamy. Dlatego warto się ubezpieczyć od nieprzewidzianych sytuacji, które generują dodatkowe i często bardzo wysokie koszty. Odszkodowanie – wypłacone z dobrej polisy – pozwoli pokryć straty i wystarczyć na naprawy czy remont mieszkania. Polisa zabezpiecza również przed roszczeniami osób trzecich, którym szkoda została wyrządzona.
Posiadacze polisy ubezpieczeniowej powinni jednak znać proces likwidacji szkody, by móc pozyskać odszkodowanie, które pokryje realne koszty skutków nieprzewidzianego zdarzenia losowego. Zazwyczaj postępowanie w takiej sytuacji każdy ubezpieczyciel opisuje w ogólnych warunkach ubezpieczenia, które otrzymujemy wraz z polisą. OUW stanowi też integralną część każdego ubezpieczenia.
Jaki rodzaj polis rekomendujemy w PRODOMA? Przeczytaj nasze artykuły, z których się dowiesz szczegółowo, jak ubezpieczyć mieszkanie pod wynajem oraz przed konsekwencjami jakich zdarzeń chroni polisa OC najemcy?
Szkoda w wynajmowanym mieszkaniu – likwidacja krok po kroku
Zalanie to rodzaj szkody, która w mieszkaniach zdarza się najczęściej. Jej przyczyny mogą być różne. Pęknięty wężyk doprowadzający wodę, odkręcony kran, awaria instalacji wodno-kanalizacyjnej… Co w takim momencie należy zrobić?
- Najemca powinien zadbać o zminimalizowanie rozmiaru szkody, czyli zakręcić kran, ewentualnie odciąć dopływ wody w mieszkaniu. Jeśli tego wymaga sytuacja, powiadomić o problemie odpowiednie służby – w tym wypadku: policję i straż pożarną. Pogotowie wodno-kanalizacyjne natomiast zakręci pion wodny w budynku.
- Najemca ma obowiązek natychmiast poinformować o awarii właściciela mieszkania i sąsiadów, którym grozi zalanie lub, gdy zalanie już wystąpiło. Warto wiedzieć, że niekiedy wystarczy zaledwie 5 litrów wody, by spowodować szkody u sąsiada w pionie.
- Właściciel wynajmowanego mieszkania powiadamia zarządcę nieruchomości, firmę zajmującą się w imieniu właściciela wynajętym mieszkaniem – w naszym przypadku – PRODOMA – obsługa najmu.
- Właściciel mieszkania zawiadamia ubezpieczyciela o szkodzie.
- Na zgłoszenie zalania czy innej szkody do ubezpieczyciela mamy od 3 do 7 dni.
- Jeśli zalaniu winny jest sąsiad lub wspólnota mieszkaniowa (czyli w sytuacji, gdy mieszkanie pod wynajem zostało zalane), właściciel zniszczonego lokalu zdarzenie to zgłasza do firmy ubezpieczeniowej sprawcy. Można skorzystać również ze swojej polisy, gdy sprawca nie przyznaje się do winy albo nie chce nam udzielić informacji o ubezpieczeniu, bądź takiej polisy nie posiada. Wtedy ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie z polisy właściciela zalanego lokalu, a do sprawcy wystosuje regres (wniosek o zwrot kosztów związanych z odszkodowaniem).
- W przypadku, gdy to my jesteśmy winowajcami lub zalanie mieszkania jest następstwem warunków atmosferycznych, zgłaszamy się do swojego ubezpieczyciela lub podajemy numer polisy poszkodowanemu sąsiadowi, by mógł otrzymać odszkodowanie za poniesione straty.
- Jeśli zalanie wystąpiło z winy najemcy – poszkodowani korzystają z jego polisy odpowiedzialności cywilnej.
- Pamiętajmy! W opisanych sytuacjach, jeśli wynajmem mieszkania zarządza firma zewnętrzna taka jak PRODOMA, sprawy zgłoszenia i likwidacji szkody można scedować na zarządcę. Warto w takiej sytuacji przygotować pełnomocnictwo, które nie musi być potwierdzone notarialnie, gdyż między stronami jest zawarta stosowna umowa. Obsługa najmu w naszej firmie obejmuje również pomoc przy likwidacji szkód w Waszych mieszkaniach.
- Towarzystwo ubezpieczeniowe ma – licząc od daty zgłoszenia szkody – 30 dni na likwidację szkody wraz z oględzinami wykonanymi przez likwidatora lub nie oraz (zależy od rozmiaru szkody) wypłatę bezspornej części świadczenia. Maksymalnie wypłata może przedłużyć się o 14 lub 90 dni, ale musi być uzasadniona odrębnymi pismami wyjaśniającymi przyczyny sytuacji. Bezsporna część odszkodowania to podstawowa i należna kwota na pokrycie roszczeń, co do której żadna ze stron – ani ubezpieczyciel, ani osoba ubezpieczona nie wnoszą zastrzeżeń. Jeśli wypłacona kwota nie pokrywa w całości strat, poszkodowany może odwołać się do towarzystwa ubezpieczeniowego o jej zwiększenie. Po odmowie wypłaty dodatkowych środków, pozostaje droga sądowa w walce o te roszczenia. Wtedy najlepiej skorzystać z pomocy prawnej wyspecjalizowanych kancelarii, które zajmują się pomocą w uzyskiwaniu odszkodowań.
- Z zasady – odszkodowanie otrzymuje osoba poszkodowana. Jednak środki mogą zostać przekazane np. zarządcy nieruchomości, który zajmuje się jej wynajmem. Wtedy należy sporządzić odpowiednie oświadczenie woli. Na podstawie tego dokumentu ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie na konto wskazanej przez poszkodowanego firmy.
Co zrobić, by ubezpieczyciel nie zaniżył odszkodowania?
Firmy ubezpieczeniowe nie są instytucjami charytatywnymi. Szukają więc sposobów na ograniczanie wysokości odszkodowań. By uniknąć takiej sytuacji, musimy pamiętać o kilku zasadniczych sprawach. Po opanowaniu wycieku, dla własnego dobra zbieramy i zabezpieczamy odpowiednie informacje, czyli:
1. Ustalamy winowajcę – jeśli możemy to zrobić (sąsiad, administracja, siła wyższa, najemca).
2. Wykonujemy zdjęcia lub nagrywamy film – pozwoli łatwiej ustalić winnego zalania.
3. Spisujemy protokół szkody na piśmie – z datą i godziną zdarzenia, adresem mieszkania, danymi właściciela zalanego mieszkania, opisem szkód, wskazaniem przyczyny zalania, danymi winowajcy i świadków, najlepiej z podpisem administratora i obowiązkowo właściciela uszkodzonego mieszkania.
4. Wzywamy na miejsce odpowiednie służby: straż pożarną, policję, pogotowie wodno-kanalizacyjne – w zależności od rozmiarów szkód. Od wszystkich zbieramy potwierdzenia – protokoły lub notatki służbowe z miejsca interwencji.
6. Tak uzbrojeni idziemy do ubezpieczyciela, którego o szkodzie zawiadamiamy telefonicznie, mailowo lub za pomocą e-formularza dostępnego na stronie z dołączonymi zdjęciami i protokołem oraz naszą wyceną szkody popartą rachunkami – faktury lub paragony zniszczonych elementów wyposażenia mieszkania. Na podstawie tych dokumentów lub oględzin przez likwidatora/rzeczoznawcę, ubezpieczyciel nalicza i wypłaca odszkodowanie.
Przyjęcie bezspornej części odszkodowania nie zamyka drogi do zaspokojenia w pełni roszczeń wynikających ze szkody, ale podpisanie ugody z towarzystwem ubezpieczeniowym – już tak. Przyznaną więc przez firmę ubezpieczeniową sumę potraktujmy w dużej mierze tylko jako potwierdzenie tego, że ubezpieczyciel przyjął na siebie odpowiedzialność za zlikwidowanie powstałej szkody. Ponadto należy pamiętać, że nie możemy odmówić przyjęcia tej kwoty, ale warto domagać się dopłaty. A, jeżeli nawet dopłata okaże się niewystarczająca, mamy zasadniczo 3 lata na zgłoszenie kolejnych roszczeń i udokumentowanie poniesionych kosztów. Po rozpoczęciu remontu mieszkania może bowiem okazać się, że potrzebne są oględziny przez likwidatora szkód i kolejna zmiana kosztorysu, a także wysokości odszkodowania. Okres i szczegółowe warunki mamy wpisane w OWU dołączonym do polisy.
Remont zniszczonego mieszkania – kto pokryje straty z najmu w tym okresie?
Co zrobić w sytuacji, gdy mieszkanie po zalaniu nie nadaje się użytkowania? Najemca znajduje sobie lokal zastępczy, a właściel zostaje sam z remontem i kilkumiesięcznym przestojem w najmie? Standardowe polisy mieszkaniowe nie zabezpieczają właścicieli mieszkań przed utratą dochodów w wyniku sytuacji losowej.
Jednak rynek ubezpieczeń odpowiedział na potrzeby właścicieli mieszkań i oferuje polisy od utraty czynszu. Takie ubezpieczenie zapewnia ochronę finansową w sytuacji, gdy nie będzie możliwości zarabiania na mieszkaniu właśnie w wyniku dużego zalania, pożaru dewastacji przez najemcę lub innej szkody. Zazwyczaj ubezpieczyciel wypłaci trzykrotną wysokość czynszu (najmu). Polisę można kupić np. poprzez platformę Simpl.Rent, w PZU, T.U. UNIQA czy w Warcie.
Podsumowując…
Ubezpieczając nieruchomość na wynajem, musisz wybrać najlepszą polisę dla siebie, czyli taką, która zabezpieczy Ciebie jako właściciela przed nieprzewidzianymi sytuacjami, ale też pozwoli na uzyskanie odpowiednio wysokiego odszkodowania. A o tym decyduje suma ubezpieczenia, która stanowi górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za zaistniałą szkodę. Dlatego suma ubezpieczenia powinna być adekwatna do wartości nieruchomości i zgromadzonych ruchomości. Odpowiednio dobrane ubezpieczenie mieszkaniowe zapewni spokój i brak obaw o ewentualne straty, do których może dojść przez przypadek lub przez nieuwagę najemców. Natomiast żadna polisa nie zabezpieczy przed wandalizmem najemców, nieuczciwością i niepłaceniem przez nich czynszu. Nie pokryje również strat amortyzacyjnych sprzętów ani samego mieszkania.
Dobrym rozwiązaniem jest profesjonalne zarządzanie najmem. PRODOMA sp. z o.o. posiada w tym zakresie wieloletnie doświadczenie, z którego może skorzystać każdy właściciel mieszkania do wynajęcia. Zapraszamy do kontaktu z naszą firmą.
