Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie w 2023 roku?

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie w 2023 roku?

Wynajem mieszkań niesie ze sobą nie tylko zyski, lecz i określone ryzyko. Przyszli lokatorzy są zazwyczaj osobami nam obcymi. Mogą więc okazać się w 100% uczciwi, ale zdarzają się i tacy, którzy wyrządzą poważne szkody lub nie będą opłacać czynszu oraz rachunków w terminie. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie w 2023 roku? Czy polskie prawo chroni wynajmujących czy najemców? Czy są narzędzia lub sposoby, które pomogą nam zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami? 

Odpowiedzi na pytania o bezpieczne zarządzanie najmem szukajcie w poniższym artykule. 

Bezpieczny najem – czy jest możliwy?

Z naszego doświadczenia wynika, że polskie prawo, a w tym ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733), nie chroni właścicieli lokali do wynajęcia. Rynek nie oferuje również odpowiednich produktów ubezpieczeniowych, które pozwoliłyby w pełni zabezpieczyć właściciela przed nieuczciwym najemcą i szkodami przez niego wyrządzonymi. 

Ryzyka nie da się więc wyeliminować w 100%. Jednak można je z powodzeniem zminimalizować. Bezpieczne zarządzanie najmem jest możliwe, gdy właściciel:   

  • wykona selekcję najemców, 
  • skrupulatnie sporządzi zgodną z prawem umowę najmu, 
  • obowiązkowo pobierze kaucję za najem lokalu,
  • wymaga od najemcy posiadania ubezpieczenia OC lub specjalnej polisy dla najemców,
  • ubezpieczy wynajmowane mieszkanie, 
  • odpowiednio przygotuje mieszkanie pod wynajem,
  • przeprowadza okresowe kontrole, 
  • zachęci lokatora do regularnego korzystania z tzw. usługi „pani sprzątającej”.

Na czym polega selekcja najemców i jak możemy ją wykonać?

Selekcję najemców powinniśmy zacząć od określenia grupy docelowej, do której kierujemy naszą ofertę najmu. Najczęściej najemcami mieszkań są: 

  • studenci,
  • młode pary,
  • rodziny z dziećmi.
  • osoby starsze,
  • pracownicy sezonowi,
  • emigranci (obcokrajowcy),
  • firmy – najem pracowniczy,
  • osoby pracujące w danym mieście, których nie stać na kupno własnego mieszkania. 

Z zasady, chęć wynajmu mieszkania może wyrazić każdy. Jednak właściciel nie musi udostępniać swojego mieszkania pierwszej osobie, która odpowiedziała na ogłoszenie – pamiętajmy, że prawo odmowy działa przed zawarciem stosownej umowy, potem już tak łatwo nie jest. Dlatego przed podjęciem decyzji o wynajęciu lokalu, należy przeprowadzić między innymi skrupulatną weryfikację kandydatów, do czego zachęcamy każdego właściciela mieszkania. Selekcję można zrobić ręcznie, posiłkując się ankietą, oświadczeniem i opinią osoby, u której poprzednio najemca mieszkał. Można też przeprowadzić takie działanie za pomocą stosownych narzędzi – ogólnie dostępnych w Internecie np. portal simpl.rent. 

Prodoma rekomendujemy następujące zasady selekcji kandydatów na najemców: 

  1. Istotna jest ilość osób, które będą mieszkały w wynajmowanym lokalu. Na 1 pokój powinna przypadać 1 osoba, czyli kawalerka jest dla maksymalnie 1 osoby, a dwupokojowe mieszkanie dla 2 osób itp. Mieszkania dwupokojowe można wynająć singlom lub parom bez dzieci. Dla rodzin z dziećmi rekomendujemy większe lokale – od 3 pokoi. 
  2. Dochód – po ustaleniu wysokości czynszu najmu wraz z opłatami za media, dochód najemcy/najemców powinien być nie niższy od dwukrotności tej sumy. Kandydat powinien okazać umowę o pracę albo zaświadczenie o dochodach lub potwierdzenie ich wpływów na konto minimum za ostatnie 3 miesiące.
  3. Wynajem studentom jest bardzo ryzykowny, nie rekomendujemy takiego najmu. Bezpieczny najem według naszych zasad oznacza wprowadzenie do mieszkania osób pracujących.  
  4. Zawieramy umowę na minimum 12 miesięcy bez okresu wypowiedzenia. Jeśli umowę przedłużamy, do aneksu wpisujemy okres wypowiedzenia – 1 miesiąc. 
  5. Komunikacja – nie wynajmujemy lokatorom, którzy nie znają języka polskiego lub  komunikatywnego języka, którym posługujemy się sami (np. język angielski).
  6. Mieszkania powinny być wynajmowane tylko do celów mieszkaniowych
  7. W sytuacji, gdy do mieszkania przynależy garaż, mieszkanie wynajmujemy tylko i wyłącznie w pakiecie z garażem. 
  8. Komórka lokatorska jest opcjonalna i dodatkowo płatna.
  9. Rekomendujemy wynajem bez zwierząt, by uniknąć powstałych szkód.
  10. Warto wynajmować mieszkania osobom niepalącym.
  11. Weryfikacja powinna również obejmować ogólny odbiór przyszłego lokatora. Bardzo istotne jest pierwsze wrażenie. Po rozmowie lub spotkaniu zazwyczaj wiadomo, jaki poziom reprezentuje kandydat.  

Portal simpl.rent. umożliwia w prosty sposób ocenę najemcy. Podczas trzyetapowej weryfikacji kandydat na lokatora potwierdza swoją tożsamość, jak również zarobki oraz historię kredytową i płatniczą.  

  • Weryfikacja tożsamości odbywa się przy pomocy trzech metod do wyboru: logowania do banku najemcy, jego dokumentu tożsamości lub przelewu za 1 zł. 
  • Weryfikacja zatrudnienia oraz zarobków najemcy odbywa się poprzez logowanie do banku lub udostępnienie dokumentów potwierdzających zarobki np. zaświadczenie od pracodawcy. Dochód „na rękę” porównujemy z oczekiwanymi opłatami za wynajem. Z portalu otrzymujemy wiarygodną informację o tym, czy wynagrodzenie najemcy „na rękę” jest większe niż dwukrotność czynszu najmu, jaki chcemy uzyskać.
  • Weryfikacja historii płatniczej i kredytowej pozwala nam sprawdzić historię spłacania zobowiązań finansowych. Simpl.rent weryfikuje potencjalnego najemcę w podobny sposób jak bank przed udzieleniem kredytu. Informacje pochodzą z Biura Informacji Kredytowej, Krajowego Rejestru Długów, Związku Banków Polskich, rejestru dłużników BIG InfoMonitor oraz z BIG ERIF-u.

Umowa najmu – ustna czy pisemna?

Obydwie możliwości są zgodne z prawem. Jednak najpopularniejszą, a jednocześnie najbardziej bezpieczną jest forma pisemna. Pisemne poświadczenie dokumentu – przez najemcę i wynajmującego – obydwu stronom zapewnia konkretne prawa, które są wyrażone w sposób trwały i przez to łatwe do wykazania również przed sądem. Natomiast, po zawarciu umowy ustnej, w chwili powstania jakiegokolwiek sporu między wynajmującym a najemcą, udowodnienie warunków tejże umowy jest wysoce problematyczne. Tu nawet zeznania osób trzecich, które były świadkami porozumienia między najemcą a wynajmującym, mogą okazać się niewystarczające, a w sądzie mogą być podważone. 

Dobrze skonstruowana umowa najmu skutecznie ochroni interesy wynajmującego, ale też zawiera szczegółowe informacje, które są istotne z punktu widzenia najemcy. W umowie najmu mieszkania bardzo ważne są kwestie prawne i punkty, które powinny się w niej znaleźć:

  1. Data i miejsce zawarcia umowy.
  2. Dane osobowe wynajmującego i najemcy/najemców: w tym dane z dokumentów tożsamości.
  3. Szczegółowe informacje dotyczące przedmiotu najmu (adres, ilość i rodzaj pomieszczeń, ewentualnie nr księgi wieczystej).
  4. Okres obowiązywania umowy.
  5. Informacje dotyczące wysokości czynszu oraz informacje dotyczące innych opłat lub wyłączeń np. za dostęp do Internetu, a także wszelkich rozliczeń.
  6. Sposób płatności i termin zapłaty czynszu.
  7. Wysokość kaucji.
  8. Prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy.
  9. Wskazanie osób, które mogą korzystać z lokalu z imienia i nazwiska oraz serii i numeru dowodu osobistego.
  10. Zapis dotyczący obecności innych osób niż wskazanych w umowie, który wymaga uzyskania pisemnej zgody wynajmującego. W przeciwnym wypadku umowa może zostać natychmiast rozwiązana, a kaucja zatrzymana.
  11. Zapis o możliwości kontroli stanu wynajmowanego lokalu.
  12. Cel najmu.
  13. Warunki wypowiedzenia umowy.
  14. Dane kontaktowe stron.
  15. Postanowienia końcowe.
  16. Podpisy obu stron. 

Oprócz samej umowy przydatny jest protokół zdawczo-odbiorczy lokalu, w którym znajdzie się wyposażenie mieszkania, stan techniczny zainstalowanego sprzętu AGD oraz ogólny stan sanitarny lokalu. Tak wygląda przygotowanie do standardowego najmu lokalu mieszkalnego. W jaki sposób właściciel może jeszcze zabezpieczyć się przed niepożądanymi działaniami najemców?

    Okresowe kontrole oraz usługa „pani sprzątającej”

    Nigdy nie wolno stracić kontroli nad wynajmowanym mieszkaniem. Dlatego w zawieranej umowie najmu powinien się znaleźć punkt z zapisem o okresowym sprawdzaniu stanu lokalu przez właściciela. Taka wizyta może się odbywać na przykład raz na 6 miesięcy oraz w każdej alarmującej sytuacji, o której właściciela powiadomią sąsiedzi lub zarządca budynku.  

    Kolejnym sposobem na sprawowanie skutecznego nadzoru jest też zaproponowanie lokatorowi do regularnego korzystania z tzw. usługi „pani sprzątającej” oraz wskazanie takiej pani. Najczęściej jest to zaufana osoba, która z łatwością może wykryć i poinformować o ewentualnych problemach i nieprawidłowościach w mieszkaniu.  Z naszego doświadczenia wynika, że przy wyższym standardzie mieszkania, lokatorzy – w szczególności obcokrajowcy – chętnie korzystają z takiej opcji utrzymania mieszkania w czystości.  

    Kaucja – jakiej wysokości? Raty czy nie?

    O kaucji wspominaliśmy przy okazji umowy najmu. Jest ona formą finansowego zabezpieczenia dla właściciela mieszkania na wypadek nieuregulowanych należności finansowych oraz pokrycie szkód powstałych w mieszkaniu, jakich może dopuścić się najemca. Umowa najmu musi zawierać informację o wysokości oraz określać cel, na który będzie przeznaczona kaucja. Ważna jest data wpłaty (zazwyczaj stosuje się dzień udostępnienia lokalu lub dzień przed) oraz data zwrotu kaucji – zgodnie z prawem obejmuje 30 dni od zakończenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. 

    Na rynku najmu prywatnego przeważnie wynajmujący pobiera kaucję w wysokości jednego miesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu najmu wraz z opłatą za media. Pamiętajmy też, że zgodnie z art. 6. 1. ustawy o ochronie praw lokatorów, kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Oblicza się ją według stawki czynszu, która obowiązujące w dniu zawarcia umowy najmu. Wysokość maksymalnej kaucji dla najmu okazjonalnego będzie wynosić równowartość 6 miesięcznych czynszów. 

    Zwróćmy uwagę, że prośba o rozłożenie na raty kaucji, świadczy o słabych możliwościach finansowych lokatora i w tym przypadku lepiej zastanowić się dwa razy, czy rzeczywiście chcemy podpisać umowę z kandydatem na najemcę naszego mieszkania, niż potem być zaskoczonym brakiem zapłaty ustalonego czynszu lub wiecznym spóźnianiem się z opłatami.

    „Przezorny zawsze jest ubezpieczony”

    To znane od dawna hasło reklamowe ma w przypadku bezpiecznego najmu olbrzymie znaczenie. Przede wszystkim kaucja zazwyczaj nie pokrywa w 100% powstałych szkód. W trakcie najmu poza tym mogą zdarzyć się różne nieprzewidziane awarie i sytuacje, które nawet są niezależne od najemcy i traktuje się je jak tak zwane zdarzenia losowe. 

    Niestety, naprawa uszkodzeń powstałych np. w czasie wichury, zalania przez sąsiada lub sąsiadów przez najemcę sporo kosztuje. By zabezpieczyć własne mienie, a także zminimalizować koszty pokrycia wyrządzonych szkód, zalecamy właścicielom ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania, a od najemcy – posiadanie obowiązkowo polisy OC najemcy w życiu prywatnym

    Dedykowane ubezpieczenia określają zakres ryzyk, jakie obejmuje polisa dla właścicieli mieszkań. Są to:

    • pokrycie zaległych płatności za najem;
    •  jeśli lokal zostanie uszkodzony i niezdatny do zamieszkania, właściciel otrzyma rekompensatę za przerwę w wynajmie;
    • ochrona prawna w przypadku dewastacji, braku zapłaty lub gdy najemca nie chce się wyprowadzić;
    • OC w życiu prywatnym pokrywa szkody powstałe w wyniku zdarzeń losowych;
    • pomoc w przypadku awarii lub innego zdarzenia losowego;
    • ruchomości domowe od zniszczenia;
    • nieruchomość od zdarzeń losowych np. zalanie.

    Polisa OC dla najemcy pozwoli pokryć szkody, które powstały z jego winy w czasie zamieszkiwania w wynajmowanym mieszkaniu. Ubezpieczenie obejmuje zniszczenia ruchomości, które są na wyposażeniu mieszkania. Dotyczy to w szczególności mebli, sprzętu RTV AGD, armatury. Zabezpiecza też pokrycie szkód stałych elementów wyposażenia: szaf wnękowych, zabudowy kuchennej, ścian. Działa, gdy szkód dokonało dziecko, zwierzę lub osoba zatrudniona przez najemcę – może to być niania czy pomoc domowa. Polisa działa przez cały okres ubezpieczenia, nawet po zmianie mieszkania na inne. Można ją rozszerzyć i zabezpieczyć własne rzeczy oraz zabezpieczyć pomoc specjalistów np. ślusarza, elektryka, hydraulika.

    Mieszkanie pod wynajem – odpowiednie przygotowanie lokalu

    Poza tym zalecamy odpowiednie przygotowanie lokalu pod wynajem. Zawsze w ofercie powinno znaleźć się takie wyposażenie, które jest niezbędne do wynajęcia mieszkania i przede wszystkim, które wpływa na kwotę najmu. Wyróżnić tutaj można dodatkowy sprzęt AGD w postaci np. zmywarki czy bębnowej suszarki do ubrań. Z mebli będzie to np. łóżko z materacem zamiast sofy, a także szafy. Natomiast rekomendujemy usunięcie z mieszkania wszystkich wartościowych przedmiotów, które nie mają żadnego wpływu na kwotę najmu. Są to np. drogie lampy, telewizor, odkurzacz, żelazko, czajnik elektryczny. Ich naprawa oraz wymiana zawsze obciąża właściciela mieszkania. Nie montujemy klimatyzacji, której naprawa jest po stronie właściciela, a umowę z dostawcą Internetu należy rozwiązać przed wprowadzeniem się lokatorów. 

    Podsumowanie – jak bezpiecznie wynająć mieszkanie w 2023 roku?

    Selekcja najemców, odpowiednia umowa oraz przygotowane, zabezpieczone, ubezpieczone i nadzorowane mieszkanie gwarantują zdecydowanie większy spokój i mniejsze nieprzewidziane koszty dla właścicieli. Wiemy, że samodzielne dopatrzenie wszystkiego i zadbanie o każdy detal jest trudne i czasochłonne, zwłaszcza dla osób, które w najmie nie mają doświadczenia lub zwyczajnie – są na co dzień za bardzo zajęci. 

    W takiej sytuacji zachęcamy, by zarządzanie najmem zlecić specjalistom z naszej firmy. Zewnętrzna obsługa najmu zdejmie w zasadzie 99% obowiązków z właściciela mieszkania, zwiększając jednocześnie jego bezpieczeństwo

    Nasze wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu najmem kilkuset mieszkań pozwala nam przeprowadzić w odpowiedni i bezpieczny sposób selekcję najemców (stworzyliśmy profil idealnego klienta na dany typ mieszkania). Poza tym obsługa najmu przez firmę zewnętrzną działa na potencjalnie nieuczciwych lokatorów jak psychologiczny straszak. Osoby  nieuczciwe nie wynajmują mieszkań przez firmę, ale zazwyczaj szukają osób prywatnych , które oferują lokale pod wynajem. Przez ponad 8 lat pracy nikogo nie eksmitowaliśmy i nie mieliśmy większych problemów z najemcami. Szkody natomiast mieszczą się w wysokości pobranej przez nas kaucji. 

    Jeśli chcecie się dowiedzieć więcej, jak działa nasza firma, zachęcamy do obejrzenia wywiadu na platformie YouTube z Sebastianem Milczarkiem, prezesem Prodoma.

    Sebastian Milczarek

    ekspert rynku nieruchomości

    Scroll to Top