Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu?

Każdą umowę można rozwiązać. Prawo do wypowiedzenia umowy najmu przysługuje zarówno najemcy jak i właścicielowi mieszkania. Warunki, na jakich każda ze stron może rozwiązać umowę, zostały dokładnie określone w ustawie o ochronie praw lokatorów. Przeczytaj nasz artykuł, w którym jako firma zajmująca się zarządzaniem najmem, radzimy jak można skutecznie wypowiedzieć umowę najmu? Poznaj też konsekwencje nieprawidłowo wypowiedzianej umowy najmu.

Umowa najmu na czas określony i nieokreślony – co je różni?

Możesz wypowiedzieć i umowę zawartą na czas określony i tą, która nie ma określonego terminu ważności. Są tutaj jednak pewne kruczki, które warto poznać. 

Umowa najmu na czas określony to umowa, w której wskazany jest konkretny termin zakończenia okresu najmu. Przez cały ten okres najemca ma prawo zajmować wynajęty lokal i musi płacić właścicielowi ustalony w umowie czynsz najmu. W związku z charakterem umowy, która jasno określa czas trwania umowy najmu, co do zasady nie można jej wypowiedzieć. Ale od każdej reguły są możliwe odstępstwa i takie dopuszcza polski ustawodawca, który przewidział kilka sytuacji, w których wypowiedzenie umowy najmu na czas określony jest możliwe.

Z kolei, umowa najmu na czas nieokreślony lub nieoznaczony przewiduje, że najem mieszkania, domu albo lokalu użytkowego będzie trwał aż do momentu wypowiedzenia go przez jedną ze stron. Jeśli przy tym najemcą mieszkania jest osoba fizyczna, staje się ona lokatorem i podlega ochronie zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów. Najemca oraz właściciel mogą w każdym czasie wypowiedzieć taką umowę najmu zachowując konkretny okres jej wypowiedzenia.

Rozwiązanie umowy najmu – w jaki sposób?

Umowę najmu można zakończyć na dwa różne sposoby:

• upłynął termin, na jaki umowa została zawarta (dot. umów na czas określony);
• strony wypowiadają umowę – dotyczy to zarówno umów terminowych, jak i bezterminowych.

Warto jednak pamiętać, że śmierć którejkolwiek ze stron umowy najmu nie powoduje jej rozwiązania. Tę sytuację reguluje art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, w którym czytamy, że: w przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, najemcami zostają: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, a także inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Najemcą może też zostać osoba, która pozostawała we wspólnym pożyciu i związku z najemcą (partner życiowy). Umowa najmu wygasa w sytuacji, gdy takich osób nie ma. Zasada ta obowiązuje również w stosunku do właściciela wynajmowanego lokalu. W chwili jego śmierci, umowa najmu oraz prawa, które z niej wynikają, zaliczają się do spadku i w ten sposób podlegają zwyczajowym i prawnym zasadom dziedziczenia.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony, nie jest prostym zadaniem. Znaczenie mają tu przede wszystkim wcześniejsze ustalenia między najemcą a wynajmującym mieszkanie. Odpowiednie  zapisy w tej kwestii powinny znaleźć się w umowie najmu na czas określony, chodzi tutaj o wyraźne wskazanie sytuacji, w jakich dana umowa może zostać rozwiązana przez obie strony. Gdy ich nie ma, można posługiwać się ustalonymi normami prawnymi zawartymi w kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatora. 

Warto jednak wiedzieć, że umowę najmu na czas określony ma prawo wypowiedzieć zarówno właściciel lokalu jak i jego najemca. 

Sytuacje, w których właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu na czas określony:

• Najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem.
• Najemca zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód (zdemolowanie mieszkania).
• Najemca wynajmuje nieruchomość lub jej część osobom trzecim bez zgody wynajmującego i wbrew zasadom zawartym w umowie.
• Najemca zalega z zapłatą czynszu przez okres dwóch miesięcy.

Sytuacje, w których najemca może wypowiedzieć umowę najmu na czas określony:

• Nieruchomość ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku.
• Problematyczne wady powstałe później, których wynajmujący nie usunął w odpowiednim czasie, mimo otrzymanego zawiadomienia.
• Wady nieruchomości powstałe później, które są niemożliwe do usunięcia.
• Niewywiązywanie się przez właściciela ze swoich obowiązków, np. w zakresie dokonania niezbędnych napraw w przedmiocie najmu.

Termin wypowiedzenia najmu na czas określony

Konkretny okres wypowiedzenia powinien być wskazany w umowie tak samo jak prawo stron do jej wcześniejszego rozwiązania. Tu dopuszczalna jest pełna swoboda. Strony mogą więc ustalić dowolne wypowiedzenie umowne – nawet na kilka dni. Ale w sytuacji, gdy w umowie najmu nie zostaną wskazane żadne daty wypowiedzenia, stosuje się regulację prawną z art. 673 § 2 kc. 

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu zależą od określonych sytuacji i są następujące :

• czynsz płatny jest w odstępach dłuższych niż miesiąc: wtedy najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące przed końcem kwartału kalendarzowego;
• najemca płaci co miesiąc – wypowiedzenie składa się na miesiąc przez końcem miesiąca kalendarzowego;
• najemca płaci czynsz w krótszych niż miesięczne odstępach czasu – na 3 dni naprzód; 
• w przypadku najmu dziennego – na jeden dzień naprzód.

Pamiętaj, że umowa najmu, która została zawarta na czas określony, może zostać rozwiązana we wcześniejszym terminie w sytuacji, którą przewiduje treść zawartego kontraktu. Wypowiedzenie zawsze należy uzasadnić. Bez podania przyczyny, rozwiązanie najmu nie będzie skuteczne – radzimy w PRODOMA – obsługa najmu.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu na czas nieokreślony?

Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu na czas nieokreślony, ale musi to zrobić zgodnie z określonymi przepisami. Oto kilka kluczowych punktów:

• Termin wypowiedzenia: W przypadku, gdy czynsz najmu lokator płaci co miesiąc, termin wypowiedzenia umowy najmu wynosi 1 miesiąc kalendarzowy. Wypowiedzenie musi zostać przedstawione najemcy w ciągu miesiąca, który poprzedza okres wypowiedzenia. Na przykład, aby okres wypowiedzenia rozpoczął się w maju, najemca musi otrzymać wypowiedzenie najpóźniej do końca kwietnia.
• Przyczyny wypowiedzenia: Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Przykładowo, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu.
• Wypowiedzenie natychmiastowe: Kodeks cywilny przewiduje również możliwość wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Jest to możliwe, jeśli najemca przez dwa pełne miesiące kalendarzowe nie płaci czynszu najmu. Jednak właściciel powinien najpierw uprzedzić o tym zamiarze na piśmie najemcę i dać mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie płatności.

Również najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu na czas nieokreślony. W przypadku umowy najmu na czas nieokreślony, najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie. Jeśli nie ma w umowie zapisu dotyczącego okresu wypowiedzenia, to termin wypowiedzenia musi być zgodny z kodeksem cywilnym, a kodeks przewiduje w tym przypadku zachowanie trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Ważne jest, aby pamiętać, że wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie. Co więcej, najemca może wypowiedzieć umowę bez podawania przyczyny.

Kiedy można uznać, że umowa najmu została skutecznie i formalnie wypowiedziana?

Aby skutecznie złożyć wypowiedzenie umowy najmu, należy przestrzegać kilku kluczowych kroków:

• Bardzo ważna jest forma wypowiedzenia: Wypowiedzenie powinno być sporządzone na piśmie. Powinno zawierać datę, imię i nazwisko najemcy, adres wynajmowanego mieszkania, powód wypowiedzenia (jeśli jest wymagany), okres wypowiedzenia oraz podpis wynajmującego.
• Istotny jest adres do doręczenia: Wypowiedzenie powinno być wysłane na adres w umowie najmu wskazany do doręczeń korespondencji. Jeżeli adres do doręczeń nie został określony w umowie, wypowiedzenie można doręczyć osobiście za potwierdzeniem odbioru lub wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na adres podany przez najemcę.
• Sposób dostarczenia wypowiedzenia: Wypowiedzenie powinno być dostarczone w taki sposób, aby najemca mógł się z nim zapoznać. Najlepiej to zrobić za potwierdzeniem odbioru. Można to zrobić osobiście (wtedy druga strona powinna podpisać klauzulę odbioru takiego dokumentu) lub pocztą, wysyłając list polecony z potwierdzeniem odbioru.

A kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest skuteczne? Wypowiedzenie jest skuteczne od momentu, gdy najemca mógł zapoznać się z jego treścią. W przypadku wysyłki listem poleconym, wypowiedzenie będzie skutecznie doręczone nawet, jeżeli najemca listu nie odbierze, począwszy od ostatniego dnia, kiedy mógł go odebrać.

Kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne?

W PRODOMA zarządzanie najmem przestrzegamy o sytuacjach, w których wypowiedzenie umowy najmu może być bezskuteczne. Pamiętaj o następujących okolicznościach, które warunkują nieskuteczność zakończenia umowy najmu:

• Brak określonego powodu: Właściciel musi podać sensowny powód wypowiedzenia umowy najmu. Bez podania konkretnych powodów (zgodnych z prawdą i prawem), najemca nie ma obowiązku przyjąć wypowiedzenia, przez co staje się ono bezskuteczne. Najemca nie musi podawać przyczyny wypowiedzenia. 
• Brak formy pisemnej: Wypowiedzenie umowy najmu powinno być złożone na piśmie i przesłane do lokatora lub właściciela w formie listu poleconego lub dostarczone osobiście z potwierdzeniem odbioru.
• Nieprzestrzeganie terminów: Jeśli wypowiedzenie zostanie złożone po upływie okresu wypowiedzenia, może być uznane za bezskuteczne.
• Brak możliwości wcześniejszego zakończenia umowy: Gdy np. wynajmiemy mieszkanie na okres 1 roku, a w umowie nie było żadnej wzmianki o możliwości wcześniejszego jej zakończenia, złożone wypowiedzenie jest bezskuteczne i wynajmujący ma prawo wymagać dalszej zapłaty czynszu. Właściciel nie może rozwiązać umowy przed upływem roku, czyli jej fizycznego zakończenia, chyba że poda w wypowiedzeniu przewidziane, opisane wyżej przyczyny. 

Konsekwencje źle przygotowanego wypowiedzenia umowy najmu 

Źle napisane i złożone wypowiedzenie umowy najmu może prowadzić do różnych konsekwencji, które tak najemca jak i wynajmujący chcieliby uniknąć. Oto przykłady:

• Nieważność wypowiedzenia: Jeżeli wypowiedzenie nie zostało sporządzone na piśmie, może być uznane za nieważne. W przypadku umowy najmu na czas określony, która przekracza rok, powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli taka forma nie zostanie zachowana, przyjmuje się, że zawarto ją na czas nieoznaczony.
• Skuteczność wypowiedzenia: Jeżeli wypowiedzenie zostało złożone bez zachowania terminów wypowiedzenia, czyli ze skutkiem natychmiastowym, umowa ulegnie rozwiązaniu z chwilą dotarcia oświadczenia o wypowiedzeniu do najemcy. Jeżeli umowę wypowiedziano z zachowaniem terminów wypowiedzenia, skutek ten nastąpi z upływem tego terminu.
• Prawo do czynszu: W przypadku niewłaściwego wypowiedzenia umowy najmu na czas określony, wynajmujący może żądać zapłaty czynszu do czasu, do którego miała trwać umowa najmu.
• Konieczność ponownego złożenia wypowiedzenia: Konieczne jest ponowne złożenie prawidłowego wypowiedzenia, jeśli poprzednie zostało źle przygotowane.

Pamiętaj, że te sytuacje mogą się różnić w zależności od szczegółów konkretnej umowy najmu i przepisów prawnych. Dlatego zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą prawnym. Zapraszamy do konsultacji w PRODOMA – obsługa najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu – o co pytają najczęściej nasi klienci?

1. Czy zorganizowanie imprezy jest wystarczającym powodem do wypowiedzenia lokatorowi umowy najmu?

Organizowanie głośnej imprezy przez najemcę może być powodem do wypowiedzenia umowy najmu. Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. Wliczyć do tego można wszelkie głośne imprezy regularnie powtarzane czy przesadne hałasy, które zaburzają porządek domowy w całym budynku. Jednakże, decyzja o wypowiedzeniu umowy najmu zależy od konkretnej sytuacji i warunków określonych w umowie najmu.

2. Czy spóźnienie się kilka dni z płatnością jest wystarczającym powodem do wypowiedzenia umowy najmu?

Spóźnienie się kilka dni z płatnością czynszu nie powinno być powodem do wypowiedzenia umowy najmu. Natomiast właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca przez dwa pełne miesiące kalendarzowe nie płaci czynszu. 

3. Czy zastrzeżone w umowie palenie papierosów jest wystarczającym powodem do wypowiedzenia umowy?

Tak, jeżeli w umowie najmu został zastrzeżony zakaz palenia papierosów, to naruszenie tego zakazu przez najemcę może być podstawą do wypowiedzenia umowy. W tym wypadku bowiem umowa została naruszona w sposób rażący. 

Jeśli chcesz się dowiedzieć się więcej na temat zasad bezpiecznego i zgodnego z prawem najmu, zapraszamy do regularnego czytania wpisów na naszym blogu. Polecamy artykuł Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie w 2023 roku?.