Dylematy mieszkaniowe: sprzedać czy wynajmować mieszkanie w 2024 roku?

Dylematy mieszkaniowe: sprzedać czy wynajmować mieszkanie w 2024 roku? 

Decyzja między sprzedażą a wynajmem mieszkania w 2024 roku zależy od wielu czynników, takich jak: osobiste cele, sytuacja finansowa i warunki rynkowe. Jednak są pewne typy mieszkań, które zawsze będzie się opłacało wynająć, a są takie, których sprzedaż będzie lepszym krokiem niż ich wynajem. Szczegółowe informacje znajdują się w naszym artykule. Opieramy je na naszych obserwacjach i wieloletnim doświadczeniu w zarządzaniu najmem mieszkań.

Zacznijmy od rozwikłania dylematu: kupić czy wynająć mieszkanie? 

Wynajem, kupno czy sprzedaż mieszkania mają dobre i złe strony. Określmy je przed podjęciem przez Ciebie ostatecznej decyzji. 

Doświadczenie firmy PRODOMA w takich usługach jak: zarządzanie i pośrednictwo w wynajmie mieszkań – pozwala nam wskazać te elementy, które istotne są dla osób stawiających na wynajem mieszkania, ale i dla tych, którzy zainteresowani są kupnem lub sprzedażą swojego lokalu. Najpierw weźmiemy pod uwagę rozterki najemców. 

Co najemcy biorą pod uwagę decydując się w ogóle na wynajęcie mieszkania? 

  • Elastyczność: Wynajem mieszkania umożliwia łatwe zmiany i dopasowanie zobowiązań finansowych do możliwości.
  • Brak konieczności brania kredytu hipotecznego.
  • Szybkość i łatwość przeprowadzki. Najemca może łatwo przenieść się do innego miejsca, jeśli pojawi się atrakcyjniejsza oferta wynajmu.
  • Wynajem ma też swoje negatywy: brak stabilizacji mieszkaniowej, nieosiągalność własności i w związku z tym brak inwestycji w swoje przyszłe miejsce. Do tego dochodzi jeszcze koszt comiesięcznego czynszu płaconego za wynajem mieszkania.

Co decyduje przeważnie o zakupie mieszkania? Na decyzję mają wpływ takie czynniki jak:

  • Długoterminowa inwestycja w przyszłość z opcją dodatkowej korzyści w postaci pełnej prywatności oraz „czynnika własności”.
  • Możliwość zmniejszenia kosztów związanych z mieszkaniami na wynajem poprzez budowę swojego rozwiązania mieszkaniowego. 
  • Wzrost wartości zakupionej nieruchomości.
  • Minusem jest zazwyczaj wieloletnie zobowiązanie do spłacenia kredytu i większa ilość formalności do załatwienia.

Wynajem mieszkania w 2024 roku – wygoda czy drogie przedsięwzięcie?

Wybór mieszkania do wynajęcia jako opcja na rok 2024 ma więc swoje zalety. Inwestujesz na krótki lub długi okres czasu, masz więc pewną elastyczność. Plusem jest szybkość i łatwość przeprowadzki, jak również zdecydowanie mniejsza odpowiedzialność za stan mieszkania. Do pozytywnych aspektów zaliczymy też brak konieczności brania kredytu hipotecznego. Jakie są negatywy wynajmu w 2024 roku? Przede wszystkim brak stałości, nieosiągalność własności i związku z tym nieinwestowanie w swoje wspólne przyszłe miejsce, koszt comiesięcznego czynszu mieszkania na wynajem i trzeba wyraźnie napisać, że problemem mogą stać się wciąż rosnące ceny opłat za media: wodę, centralne ogrzewanie, prąd, gaz. Ostatni element może być decydujący w podjęciu decyzji o kupnie mieszkania w 2024 roku. Warto więc przeanalizować zalety, jak i wady tych dwóch opcji

Czy warto sprzedać mieszkanie 2024? Analizujemy rynek nieruchomości 

Po jednej stronie są najemcy i kupujący, a po drugiej osoby, które już posiadają mieszkanie i mierzą się z decyzją o jego wynajmie lub sprzedaży. Decyzja o sprzedaży mieszkania jest dużym wyzwaniem, a nawet i bardzo poważnym dylematem. Obserwując wahania gospodarcze, zastanawiamy się, czy 2024 rok będzie korzystny dla rynku nieruchomości?  

Prognozy są niepewne, ale niektóre tendencje są też dosyć stabilne. Jedną z nich jest wzrost cen mieszkań. Tu duży wpływ na rynek nieruchomości będą miały stopy procentowe i inflacja. Wnikając w te wskaźniki, można oszacować, czy warto sprzedać swoje mieszkanie w 2024 roku. Innym czynnikiem są regionalne różnice na rynku nieruchomości. Nie wszędzie w Polsce ceny rosną też tak samo. Podobnie jest z dostępnością ofert. W dużych miastach jest duże zapotrzebowanie na mieszkania, sprzedaż może więc być tutaj bardziej opłacalna i szybsza. Inaczej sytuacja ma się w mniejszych miejscowościach lub na wsiach. Co do cen nieruchomości – przewidywania rynku są też różne. Wzrost może się zatrzymać lub będzie nadal panować hossa mieszkaniowa.

Które mieszkanie opłaca się wynająć, a które lepiej sprzedać? 

Firmy zarządzające najmem, w tym nasza PRODOMA, wiedzą, że są pewne typy mieszkań, które na 99% opłaca się wynajmować jak najdłużej. Takie mieszkania zawsze są i będą atrakcyjne dla lokatorów. Natomiast dla właścicieli ich wynajem będzie opłacalny. My radzimy, by takie lokale sprzedawać tylko w sytuacjach awaryjnych z przysłowiowym musem lub nożem na gardle, bo nawet pomimo sprzyjającego rynku sprzedaży nieruchomości, nie warto ich się pozbywać. 

Jakie mieszkania opłaca się zawsze wynajmować? Są to lokale o powierzchni nie przekraczającej 40 m2 , w dobrych lokalizacjach, w optymalnym standardzie. Dlaczego?

  • Mieszkania do 40 m2 czyli kawalerki do 30 m2 lub mieszkania dwupokojowe o powierzchni od 31 do 40m2 zawsze mają największy popyt.
  • Grupa docelowa – czyli wynajmujący – są to osoby najbardziej wartościowe dla właściciela. Małe mieszkania zajmują najczęściej single lub para. Zazwyczaj te osoby pracują na stałe i jeszcze nie mają dzieci. 
  • Mały metraż nie jest atrakcyjny dla rodzin z dziećmi.
  • Niewielkie mieszkanie wyposażone w standardzie Ikea, czyli średnim i zarazem jak najbardziej optymalnym. Mieszkanie wyposażone w takim standardzie wynajmiemy naprawdę dobremu najemcy. Plusem jest też tutaj niska amortyzacja dla właściciela, ponieważ kaucja zazwyczaj pokrywa ewentualne naprawy. Przy wysokim standardzie, nawet z wyższej kaucji trudno pokryć koszt naprawy np. podłogi drewnianej. Nie kupisz też nowej sofy skórzanej i nie wymienisz zniszczonego kuchennego blatu kamiennego. Przy średnim poziomie wyposażenia, za kaucję kupisz sofę z IKEI, standardowy blat kuchenny, a także wymienisz zniszczone panele podłogowe. 
  • Plus dla najemcy i właściciela: mieszkanie ma rozsądny czynsz administracyjny. Najemca nie płaci zbyt drogo, a wynajmujący może spodziewać się dobrej stopy zwrotu z wynajmu.  
  • Bardzo ważna jest lokalizacja mieszkania. Wtedy jego wynajem jest jeszcze bardziej opłacalny. Gdy w pobliżu znajdują się biurowce, a co za tym – dużo miejsc pracy, poza tym znajdują się w pobliżu uniwersytety,  szkoły wyższe i doskonałe węzły lub połączenie komunikacyjne z resztą miasta (metro, tramwaj, autobus), to swoje mieszkanie wynajmiesz szybko i w dobrej cenie. W przypadku Warszawy polecamy takie dzielnice, jak: Wola, Mokotów, Wilanów, Śródmieście, Ochota, Praga Północ, Praga Południe, Targówek,  Bielany, Żoliborz

Jednak są typy mieszkań, które nie bardzo opłaca się wynajmować i lepiej je według nas sprzedać. Generują zwyczajnie niską rentowność bez względu na okres, w którym zechcesz taki lokal wynająć. Są to mieszkania duże, o powierzchni powyżej 60 m2. Wyjątek stanowią te lokale, które właściciele wynajmują na pokoje lub podzielili je na tak zwane mikrokawalerki

  • Duże mieszkania najczęściej są lokalami wyposażonymi w standardzie premium, urządzone na własne potrzeby mieszkaniowe wysokiej klasy materiałami  i sprzętami. Kupiło je bowiem dla siebie młode małżeństwo zaraz po ślubie, a w momencie przyjścia na świat ich dziecka okazało się, że mieszkanie jest zwyczajnie za małe. 
  • Jednak dla najemcy nie ma przeważnie znaczenia, czy w mieszkaniu jest panel za 50 zł za m2 czy podłoga za 500 zł za m 2. Standard wyposażenia nie ma aż takiego wpływu też na koszt najmu. Natomiast dla kupującego już tak. On bowiem zapłaci  i doceni podwyższony standard. Kupuje mieszkanie, ponieważ chce z tym miejscem związać się na dłużej niż lokator. Dla niego to inwestycja na przyszłość, w której wyposażenie nie musi wkładać dodatkowych środków finansowych, więc woli nawet zapłacić trochę więcej i nie robić kosztownego remontu.
  • Warto też sprzedać duże mieszkanie o bardzo niskim standardzie (np. mieszkanie odziedziczone po babci). Taki lokal jest przeważnie do kapitalnego remontu, na który właściciel nie ma pieniędzy i który po prostu się nie opłaca, gdyż wynajem może go nie zwrócić.
  • Kolejny element, który przemawia za sprzedażą dużego mieszkania, to zbyt mała ilość pokoi przy dużym metrażu. Mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 36 m2 i lokal o powierzchni 58 m2 – to są ciągle tylko i wyłącznie te same dwa pokoje. Jednak kupujący płaci tu za metry kwadratowe, a lokator za ilość pomieszczeń. Większy metraż to zdecydowanie większy zysk ze sprzedaży. 
  • Nie opłaca się wynajmować mieszkań z bardzo wysokim czynszem administracyjnym, w skład którego wychodzą takie usługi jak: kosztowna ochrona, dużo terenów zielonych na osiedlu, dodatkowe atrakcje typu: basen, siłownia. Warto rozważyć sprzedaż takiego mieszkania. Najemcę interesuje całkowita stawka wynajęcia mieszkania. Niekorzystny czynsz  administracyjny podnosi cenę najmu, a wtedy trudniej jest znaleźć najemcę.  
  • Dodatkowe mieszkanie zlokalizowane na obrzeżach miasta z kłopotliwym dojazdem do centrum? To dobra lokalizacja, ale na własne potrzeby, by mieć ciszę i spokój. Natomiast rynek najmu jest rozbudowany i zlokalizowany w dzielnicach, gdzie sprawnie działa komunikacja, a niedaleko znajduje się infrastruktura szkolna, uczelnie i praca. W przypadku Warszawy rynek najmu jest ograniczony i słaby w Białołęce, Wawrze, Rembertowie, Ursusie,  Włochach. 

Jeśli Twoje mieszkanie spełnia wszystkie, a nawet część z tych kryteriów, rozważ jego sprzedaż w 2024 roku. Przeczytaj też nasz poprzedni artykuł, w którym szczegółowo odpowiadamy na pytanie, czy warto sprzedać mieszkanie w 2024 roku.

Jeśli masz wątpliwości, czy Twoje mieszkanie nadaje się do wynajmu, czy lepiej będzie je sprzedać,  skontaktuj się z PRODOMA. Zadzwoń do nas: 22 299 20 70

Rozmowa z nami nic nie kosztuje. A nawet więcej… My całkowicie niezobowiązująco dokonamy dla Ciebie wyceny: sprzedaży Twojego mieszkania oraz najmu. Dzięki naszej usłudze zdecydowanie łatwiej podejmiesz decyzję o sprzedaży bądź wynajęciu lokalu, którego jesteś właścielem/-ką. Oferujemy też kompleksowe zarządzanie i pośrednictwo w wynajmie mieszkań, a także  pomożemy Ci z zyskiem sprzedać Twoje mieszkanie. 

Sebastian Milczarek

ekspert rynku nieruchomości

Scroll to Top