Wynajmowanie mieszkania to często skomplikowana i ryzykowna sprawa. Właściciele mieszkań często muszą zmagać się z trudnościami związanymi z egzekwowaniem swoich praw, takimi jak wypowiedzenie umowy, eksmisja, czy dochodzenie należności. Dlatego wielu z nich decyduje się na skorzystanie z możliwości, jaką daje najem okazjonalny. Czy jednak umowa najmu okazjonalnego zapewnia właścicielowi większą ochronę przed nieuczciwymi lub niesfornymi lokatorami? Co oznacza w praktyce i jakie są zasady najmu okazjonalnego? Na czym polega i jak się odbywa eksmisja lokatora?
Zapraszamy do lektury naszego artykułu.
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to specjalna forma wynajmu mieszkania, która z założenia powinna dać właścicielowi większą ochronę przed problematycznymi lokatorami. Umowa najmu okazjonalnego lokalu sprawia, że przynajmniej w teorii właściciel lokalu może szybciej i łatwiej odzyskać lokal w przypadku, gdy najemca nie płaci czynszu, nie dba o nieruchomość lub nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy. W rzeczywistości bywa różnie. Poza tym najem okazjonalny wymaga spełnienia pewnych warunków i formalności, które mogą również zniechęcać potencjalnych najemców.
Definicja najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny jest regulowany przez ustawę z dnia 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, należy spełnić następujące warunki:
- Umowa musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.
- Umowa musi być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
- Umowa musi być zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.
- Do umowy musi być załączone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela.
- Najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji.
- Właściciel lokalu lub osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę musi wyrazić zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.
- Bez zgody właściciela najemca nie może podnająć lokalu używanego na podstawie umowy.
Najem okazjonalny to rozwiązanie, które zwiększa bezpieczeństwo wynajmu, ale też podnosi jego koszty.
Jakie są zalety najmu okazjonalnego?
- Szybka i łatwa eksmisja. Zgodnie z prawem w przypadku najmu okazjonalnego właściciel nie musi uzyskiwać orzeczenia sądowego ani zapewniać lokalu zastępczego, aby pozbyć się niechcianego lokatora. Wystarczy, że wyśle mu żądanie opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w umowie, a jeśli lokator się nie podporządkuje, może skorzystać z pomocy komornika.
- Ochrona przed niepłaceniem czynszu. Najem okazjonalny wymaga, aby najemca poddał się egzekucji. Takie oświadczenie musi być dołączone do umowy w formie aktu notarialnego. Właściciel może więc ściągnąć należności finansowe od najemcy bez konieczności wytaczania powództwa sądowego.
- Ochrona przed bezumownym zajmowaniem lokalu. Najem okazjonalny jest zawierany na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Po upływie tego okresu umowa ulega automatycznemu rozwiązaniu, a lokator traci prawo do korzystania z lokalu. Nie ma więc możliwości, aby lokator przedłużał najem bez zgody właściciela.
- Ochrona przed podnajmem. Najem okazjonalny nie dopuszcza możliwości podnajmowania lokalu przez najemcę. Jeśli najemca chce podnajmować lokal, musi uzyskać zgodę właściciela i zawrzeć z nim nową umowę najmu.
Jakie są wady najmu okazjonalnego?
- Koszty i formalności. Najem okazjonalny wymaga sporządzenia umowy w formie pisemnej, zgłoszenia jej do urzędu skarbowego, a także załączenia oświadczeń najemcy i właściciela innego lokalu, do którego najemca może się przeprowadzić. Jedno z tych oświadczeń musi być w formie aktu notarialnego, co wiąże się z dodatkowymi opłatami.
Umowa najmu okazjonalnego a umowa najmu zwykłego
Umowa najmu okazjonalnego a umowa najmu zwykłego to dwie różne formy wynajmowania lokalu. Oto niektóre z ich różnic:
- Czas trwania. Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, a po upływie tego okresu ulega automatycznemu rozwiązaniu. Umowa najmu tradycyjna może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.
- Forma. Umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności i zgłoszona do urzędu skarbowego. Do umowy musi być załączone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela. Umowa najmu tradycyjna może być zawarta w dowolnej formie, chyba że dotyczy nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok, wtedy powinna być zatwierdzona umową w formie pisemnej.
- Ochrona. Umowa najmu okazjonalnego zgodnie z prawem daje właścicielowi większą ochronę przed niesfornymi lokatorami i umożliwia szybką i skuteczną eksmisję bez konieczności uzyskiwania orzeczenia sądowego. Zwykła umowa najmu lokalu tradycyjna daje najemcy większą ochronę przed wypowiedzeniem umowy przez właściciela i ogranicza możliwości podwyższenia czynszu. W przypadku najmu tradycyjnego, eksmisja wymaga orzeczenia sądowego i zapewnienia lokalu zastępczego.
- Podnajem. Umowa najmu okazjonalnego nie dopuszcza możliwości podnajmowania lokalu przez najemcę bez zgody właściciela. Umowa zwykłego najmu dopuszcza taką możliwość, jeśli nie jest ona wyłączona w umowie.
Ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego?
Koszty związane z umową najmu okazjonalnego ponoszą obie strony – najemca i właściciel.
Koszty samego aktu notarialnego jakim jest umowa o najem okazjonalny mieszkania zależą od tego, czy umowa jest sporządzana w całości w formie aktu notarialnego, czy tylko jako oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.
W pierwszym przypadku, koszt aktu notarialnego wynosi 2% wartości czynszu rocznego, nie mniej jednak niż 100 zł.
W drugim przypadku, koszt aktu notarialnego wynosi 0,5% wartości czynszu rocznego, nie mniej jednak niż 50 zł.
Do tego dochodzą jeszcze drobne opłaty za wypisy aktu notarialnego, które wynoszą 6 zł za każdą stronę.
W sumie, koszty notarialne związane z umową najmu okazjonalnego mieszkania nie powinny przekroczyć 300-400 zł. Koszty te ponosi zazwyczaj najemca, chyba że strony umówią się inaczej.
Eksmisja lokatora a wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
By doszło do skutecznej eksmisji lokatora w świetle ustawy o ochronie praw lokatorów, mówimy o sytuacji, związanej z wygaśnięciem lub rozwiązaniem umowy przez właściciela mieszkania i odmowie opuszczenia wynajmowanego lokalu przez lokatora, który w nim przebywa.
Trzeba poza tym spełnić podstawowe warunki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przez właściciela lokalu. I tak, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego tylko w ściśle określonych przypadkach, wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Są to m.in. :
- nadużywanie lokalu przez najemcę,
- niepłacenie czynszu,
- podnajmowanie bez zgody.
Poza tym wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Różnice między eksmisją zwyczajną a eksmisją, którą określa umowa okazjonalnego najmu lokalu mieszkalnego?
Eksmisja lokatora przy pomocy komornika jest procesem, który wymaga spełnienia kilku warunków. Inna jest w przypadku najmu tradycyjnego, a inna w przypadku najmu okazjonalnego.
Oto jak on przebiega w sytuacji, gdy została zawarta umowa najmu tradycyjnego:
- Najpierw właściciel lokalu musi uzyskać prawomocny wyrok sądowy, który nakazuje eksmisję lokatora. Wyrok ten jest tytułem wykonawczym, który uprawnia do zwrócenia się do komornika o przeprowadzenie eksmisji.
- Następnie komornik musi poinformować lokatora o zamiarze przeprowadzenia eksmisji i wyznaczyć mu termin do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Termin ten nie może być krótszy niż 14 dni, chyba że sąd orzekł inaczej.
- Jeśli lokator nie opuści lokalu w wyznaczonym terminie, komornik może przystąpić do eksmisji. Eksmisja polega na opróżnieniu lokalu z osób i rzeczy, które należą do lokatora lub osób z nim zamieszkujących.
- Przed eksmisją, komornik musi sprawdzić, czy lokator ma inne miejsce zamieszkania. Jeśli nie, komornik musi zapewnić lokatorowi tymczasowe zakwaterowanie, np. w schronisku, hotelu, czy lokalu socjalnym. Koszty tymczasowego zakwaterowania ponosi lokator.
- Po eksmisji, komornik sporządza protokół, w którym opisuje przebieg i wynik eksmisji. Protokół ten jest podstawą do dalszych działań, np. ściągania należności od lokatora, czy zwracania mu jego rzeczy.
Eksmisja komornicza w przypadku umowy o najem okazjonalny jest uproszczona i nie wymaga orzeczenia sądowego. Właściciel może żądać od lokatora opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w umowie, a jeśli lokator się nie podporządkuje, może skorzystać z pomocy komornika, który dokona eksmisji do innego lokalu, wskazanego przez lokatora w akcie notarialnym. Eksmisja taka jest możliwa dzięki temu, że lokator poddał się egzekucji w formie aktu notarialnego podpisanego w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu, a który figuruje jako załącznik do umowy najmu okazjonalnego.
Przebieg eksmisji komorniczej lokatora w przypadku najmu okazjonalnego jest następujący:
- Właściciel lokalu wysyła lokatorowi wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w umowie najmu okazjonalnego, nie krótszym niż 7 dni.
- Jeśli lokator nie spełni tego żądania, właściciel zwraca się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym lokator poddał się egzekucji przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego.
- Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, właściciel zleca komornikowi przeprowadzenie eksmisji do innego lokalu, wskazanego przez lokatora w akcie notarialnym.
- Komornik dokonuje eksmisji w sposób humanitarny, z poszanowaniem praw i godności eksmitowanych, oraz sporządza protokół z eksmisji.
Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności to nie wszystko. Problem z eksmisją komorniczą?
Eksmisja dotycząca najmu okazjonalnego jest uproszczona i nie wymaga orzeczenia sądowego, ale może napotkać na pewne problemy. Oto niektóre z nich:
- Brak zgody właściciela innego lokalu. Jeśli właściciel lokalu, do którego ma być eksmitowany najemca, wycofa swoją zgodę lub nie będzie mógł go przyjąć, eksmisja może być utrudniona lub niemożliwa. W takim przypadku, wynajmujący musi zapewnić najemcy inne miejsce zamieszkania lub zwrócić się do gminy o pomoc.
- Brak środków na opłacenie kosztów eksmisji. Eksmisja komornicza wiąże się z pewnymi kosztami, takimi jak opłata za czynności komornika, koszty transportu i magazynowania rzeczy, czy koszty tymczasowego zakwaterowania. Jeśli wynajmujący nie dysponuje wystarczającymi środkami na pokrycie tych kosztów, może mieć problem z sfinansowaniem eksmisji.
- Sprzeciw najemcy. Jeśli najemca nie zgadza się z powodem wypowiedzenia umowy lub uważa, że eksmisja jest niezgodna z prawem, może złożyć sprzeciw do sądu. W takim przypadku, sąd może zawiesić lub odroczyć eksmisję, aż do rozstrzygnięcia sporu.
Ile kosztuje eksmisja lokatora z wynajmowanego mieszkania?
Koszty związane z eksmisją lokatora mogą być różne, w zależności od sytuacji i sposobu przeprowadzenia eksmisji. Oto niektóre z nich:
- Opłata sądowa. Pozew o eksmisję podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł.
- Koszty zastępstwa procesowego. Jeśli skorzystasz z pomocy adwokata lub radcy prawnego, musisz liczyć się z ich wynagrodzeniem, które może być uzależnione od wartości przedmiotu sporu lub ustalone indywidualnie.
- Koszty egzekucyjne. Jeśli wygrasz sprawę i uzyskasz prawomocny wyrok nakazujący eksmisję, a lokator nadal nie opuści lokalu, musisz zwrócić się do komornika o wszczęcie egzekucji. Komornik pobiera opłatę za czynności egzekucyjne, która wynosi 15% kwoty należnej od dłużnika, nie mniej jednak niż 30 zł.
- Koszty transportu i magazynowania rzeczy. Jeśli komornik dokona opróżnienia lokalu z rzeczy należących do lokatora, musisz ponieść koszty ich transportu i magazynowania. Koszty te mogą być różne, w zależności od ilości i gabarytów rzeczy, a także od czasu ich przechowywania.
Eksmisja lokatora jest dość kosztowna i czasochłonna. Dlatego warto starać się unikać takich sytuacji.
Podsumowanie
Musisz pamiętać, że żadna forma umowy w tym także najem okazjonalny, nie zabezpiecza właściciela w 100 %, chociażby z racji tego, że pod wskazany adres komornik nie ma możliwości realnie dokonać eksmisji z wielu różnych powodów. O tym napiszemy w kolejnym artykule.
Najem okazjonalny wydłuża też szukanie lokatora, bo znaczna część potencjalnych lokatorów, nawet jeśli ma dobre intencje, to nie ma możliwości zdobyć podpisu właściciela pod realnie istniejącym adresem. Adresy są najczęściej kupowane, fikcyjne, a to uniemożliwia eksmisję komorniczą.
Mniejsza ilość potencjalnych lokatorów przekłada się dodatkowo na niższy czynsz najmu.
PRODOMA ani nie poleca, ani nie odradza tej formuły. Wybór należy do właściciela mieszkania. Nie na każdym rynku i segmencie nieruchomości realnie jesteśmy w stanie z tej formy umowy skorzystać. Przede wszystkim trzeba znaleźć lokatora, który spełni wymagane przez właścicieli kryteria np. dochodu, długości najmu, braku zwierząt i jeszcze dodatkowo zgodzi się na umowę najmu okazjonalnego. A to bywa bardzo trudne do wykonania.
Znacznie ważniejsza od formy umowy jest weryfikacja lokatora pod kątem zatrudnienia, BIKu, historii najmu. Taką weryfikację można przeprowadzić na portalu https://simpl.rent/.
Zachęcamy do kontaktu z PRODOMA 22 299 20 70 lub biuro@prodoma.pl.
Pomożemy Ci bezpiecznie wynająć mieszkanie.
