Podatek od wynajmu mieszkania w 2024 roku można policzyć bardzo prosto. Wystarczy tylko znać kilka zasad, które obecnie obowiązują. Znasz już niemal na pamięć parę poradników obliczania podatku od najmu 2024 i dalej wydaje Ci się, że nie wiesz, jak to wszystko zrobić? Koniec Twoich zmartwień! W tym tekście przeprowadzę Cię krok po kroku po najważniejszych zasadach ogólnych dotyczących opodatkowania najmu z 2024 r.
Podatek od wynajmu mieszkania 2024 dla osób prywatnych
W poprzednich latach prywatni wynajmujący mieli możliwość wyboru formy opodatkowania najmu nieruchomości między skalą opodatkowania a ryczałtem ewidencjonowanym. Zmieniło się to w 2023 roku za sprawą Polskiego Ładu. Od tego momentu osoby, które nie prowadzą własnej działalności gospodarczej, mogą odprowadzać podatek od wynajmu tylko i wyłącznie za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Co to oznacza?
Przede wszystkim podatki zapłacisz od każdej kwoty za najem, która do Ciebie wpłynie od najemcy — bez względu na jej wysokość. System został maksymalnie uproszczony, a wynajmujący zostali pozbawieniu pewnych ulg i odliczeń. Oznacza to bowiem zniesienie kwoty wolnej od podatku w kontekście najmu nieruchomości. Nie można także już odliczać kosztów amortyzacji mieszkania, czy przeprowadzonych remontów. Najem prywatny mieszkania wciąż pozostaje jednak zwolniony np. z konieczności odprowadzania składki zdrowotnej.
Podatek od wynajmu nieruchomości — ryczałt za rok podatkowy 2024
Ryczałtowe rozliczanie najmu prywatnego jest niezwykle proste. Możliwości są jedynie dwie i zależą od wysokości przychodu z wynajmu w danym roku podatkowym:
- 8,5% dla przychodów do 100 tys. zł;
- 12,5% dla przychodów powyżej 100 tys. zł.
Powstaje tu klasyczne pytanie: co jest przychodem z tytułu najmu? Wiele zależy od umowy, którą właściciel nieruchomości zawarł z najemcą. Zawsze do przychodu zaliczamy czynsz, który najemca płaci właścicielowi. Co jednak z opłatami za media oraz czynszem dla spółdzielni? Wszystko zależy od tego, jak w umowie najmu zostanie określona kwestia czynszu najmu.
- Jeśli wpiszemy, że czynsz najmu obejmuje opłatę za używanie przedmiotu najmu, media oraz czynsz do spółdzielni, należy je wliczyć do przychodu z najmu prywatnego. Oznacza to, że ryczałt zostanie zapłacony od czynszu dla wynajmującego, czynszu dla spółdzielni i rachunków za media.
- Jeśli wpiszemy, że czynsz najmu obejmuje opłatę za używanie przedmiotu najmu a dodatkowo najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat za media osobiście, nie należy ich wliczać do przychodu z tytułu najmu prywatnego. Oznacza to, że opodatkowanie ryczałtem obejmie jedynie czynsz dla wynajmującego.
Do uzyskania niższej podstawy wyliczania ryczałtu kluczowe jest więc scedowanie obowiązku uiszczania opłat administracyjnych (np. czynsz do wspólnoty) i za media (np. woda, prąd gaz) na lokatora. Wówczas kwota ta nie będzie stanowić przychodu wynajmującego.
Ile wynosi podatek ryczałtowy w przypadku małżonków? Inne stawki limitu ryczałtu.
Jedyną różnicą między rozliczeniem indywidualnym a małżeńskim są stawki ryczałtu. Przedstawiają się ona następująco:
- 8,5% dla przychodów do 200 tys. zł;
- 12,5% dla przychodów powyżej 200 tys. zł.
Pozostałe zasady obliczenia przychodów najmu prywatnego ryczałtem są takie same jak w przypadku właścicieli indywidualnych.
Gdzie zgłosić opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?
Ustawodawca ułatwił prywatnym wynajmującym tę kwestię. Nie trzeba wypełniać żadnych dodatkowych formularzy, spotykać się z urzędnikami i stać w kolejkach. Nie ma już obowiązku zgłaszania standardowych umów najmu do urzędu. Jedynym obowiązkiem właściciela wynajmowanej nieruchomości jest regularne opłacanie ryczałtu od przychodów w ujęciu miesięcznym lub kwartalnym (w zależności od samodzielnie wybranej formy), a w kolejnym roku złożenie PIT-28. To wszystko.
Najem okazjonalny w 2024 roku
Formalnie trochę inaczej sprawa wygląda, gdy osoba prywatna zawiera umowę najmu okazjonalnego. Jest to dokument, który właściciel nieruchomości mieszkalnej podpisuje z najemcą na okres nie dłuższy niż 10 lat z obowiązkowym elementem: oświadczeniem lokatora o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. W takim przypadku należy zgłosić umowę najmu do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (tj. wydania kluczy najemcy).
Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania w 2024?
Powyżej wspomniany podatek od przychodów z najmu możemy opłacać miesięcznie lub kwartalnie. Wybór tej formy zależy jedynie od upodobań właściciela mieszkania. Opłaty odpowiednio wyliczonej kwoty należy dokonać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu / kwartale od otrzymaniu przychodu, wynikającego z umowy najmu nieruchomości lub pomieszczenia osobie prywatnej. Opłat dokonujemy na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Jak obliczyć ryczałt? Rozważymy trzy przypadki.
1) Najemca płaci 2500 zł czynszu najmu miesięcznie, samodzielnie opłaca: media według zużycia oraz czynsz do spółdzielni w wysokości 500 zł.
W powyższej sytuacji ryczałt obliczamy jedynie od kwoty 2500 zł. Wyliczamy od tej wartości 8,5%, co daje nam 212,50 zł. Tę kwotę musimy zaokrąglić do pełnych złotych, czyli do fiskusa wpłacamy co miesiąc 213 zł.
Przy posiadaniu jednego takiego mieszkania na wynajem: w ciągu roku najemca zapłaci nam łącznie 30 tys. zł. Nie przekroczymy więc I progu ryczałtu. Przez cały rok co miesiąc będziemy płacić stałą kwotę 213 zł.
2) Najemca płaci 8000 zł czynszu dla wynajmującego miesięcznie. Według podpisanej przez nich umowy, to właściciel ma obowiązek opłacać media oraz inne opłaty administracyjne. W związku z tym lokator przekazuje jeszcze właścicielowi 1000 zł mies. za media oraz 1000 zł za czynsz do spółdzielni.
W powyższym przypadku ryczałt obliczamy od pełnej kwoty, którą od najemcy otrzymał właściciel, czyli 10 000 zł (8000+1000+1000). Wyliczamy od tej wartości 8,5%, co daje nam 850 zł. Nie trzeba nic zaokrąglać, więc fiskusowi przelewamy co miesiąc 850 zł. Ale tu uwaga!
Przy wynajmie takiego mieszkania od stycznia 2024 roku, w listopadzie 2024 wchodzimy już w II próg ryczałtu. Wtedy trzeba policzyć 12,5% od kwoty 10 000 zł, co daje 1250 zł. Za listopad i za grudzień odprowadzamy do fiskusa już 1250 zł.
3) Właściciel korzysta z usług zarządzania najmem w Warszawie Prodoma. Według podpisanej umowy to lokator ma obowiązek opłacania dodatkowych opłat, ale przekazuje je za pośrednictwem zarządzającego najmem (Prodoma). Najemca przekazuje więc zarządcy 2500 zł czynszu najmu miesięcznie oraz uśrednione opłaty (za media i czynsz do spółdzielni) w wysokości 500 zł.
W powyższej sytuacji ryczałt również obliczamy jedynie od kwoty 2500 zł. Podstawą do opodatkowania jest bowiem to, co w umowie najmu widnieje jako „czynsz najmu”, ponieważ obowiązek uiszczania opłat dodatkowych nadal spoczywa na lokatorze. Zarządca Prodoma opłaca je w jego imieniu.
Z 2500 zł obliczamy więc 8,5%, co daje nam 212,50 zł. Tę kwotę musimy zaokrąglić do pełnych złotych, czyli do fiskusa wpłacamy co miesiąc 213 zł.
Przy posiadaniu jednego takiego mieszkania na wynajem zarządzanego przez firmę Prodoma: w ciągu roku najemca zapłaci łącznie 30 tys. zł czynszu najmu. Nie przekroczymy więc I progu ryczałtu. Przez cały rok co miesiąc będziemy płacić stałą kwotę: 213 zł.
Nie płaciłem podatku od najmu — co dalej?
Przegapiony termin pierwszej płatności za ryczałt w 2024? Boisz się, że grożą Ci odsetki albo kary za zaległy podatek? Lepiej skończ te rozmyślania i udaj się na rozmowę do Twojego urzędu skarbowego. Należy przedstawić urzędnikowi swoją sytuację i zgłosić tzw. czynny żal. Zostanie wyliczony należny fiskusowi ryczałt oraz odsetki (bo przecież nie uiszczono opłaty). Będzie trzeba zapłacić zaległy podatek w określonym terminie.
Jaki PIT za wynajem mieszkania?
Jak rozliczać najem w 2024? Między 15 lutego 2025 roku a 30 kwietnia 2025 roku będzie trzeba złożyć zeznanie roczne „PIT-28” dotyczące przychodów, które uzyskaliśmy z prywatnego najmu mieszkania w roku poprzednim, czyli 2024. Dzień 30 kwietnia jest także terminem zapłaty podatku, jeśli z zeznania wyniknie konieczność jego uiszczenia. Przygotowany PIT-28 należy złożyć:
- osobiście w urzędzie skarbowym podatnika;
- nadając go pocztą za potwierdzeniem odbioru;
- elektronicznie:
- poprzez e-Deklarację,
- poprzez usługę Twój e-PIT.
W każdym z powyższych przypadków pamiętaj o zachowaniu potwierdzenia, że deklaracja została złożona – w formie elektronicznej lub fizycznej – co udokumentuje przekazanie zeznania do właściwego organu podatkowego.
Opodatkowanie najmu — jaki PIT dla małżonków?
Małżonkowie mogą rozliczać PIT z najmu prywatnego na zasadach ujętych poniżej.
- Jeśli małżonkowie złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jedną osobę, wówczas ten małżonek składa PIT-28 w całości rozliczając powyższe przychody. Taka możliwość istnieje jednak jedynie dla nieruchomości, które są wspólnym majątkiem małżeństwa. Oświadczenie należy złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu od uzyskania pierwszego przychodu z najmu. Raz złożone dla nieruchomości oświadczenie jest ważne bezterminowo (zawsze jednak możemy zmienić treść tego oświadczenia).
- W sytuacji, gdy małżonkowie nie złożyli takiego oświadczenia (a wynajmowane nieruchomości są wspólne), każdy z małżonków składa osobno PIT-28, dzieląc powyższe przychody na pół.
- W przypadku majątku osobistego, jego właściciel ma obowiązek złożyć PIT-28 samodzielnie, a więc rozliczyć przychody z najmu oddzielnie. Wówczas nie ma mowy o wspólnym rozliczaniu.
Jak rozliczyć wynajem mieszkania? Wybór opodatkowania dla przedsiębiorców
Osoby, które prowadzą własną działalność gospodarczą i w jej ramach wynajmują nieruchomości, wciąż mogą wybrać sposób opodatkowania przychodu z tego źródła. Tak, aby był korzystny dla ich osobistej sytuacji. Podatnik może w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przychody z wynajmu rozliczać na zasadzie:
- skali podatkowej (12% przychodu lub 32% + 9% składki zdrowotnej);
- podatku liniowego (19% przychodu + 4,9% składki zdrowotnej);
- ryczałtu (8,5% przychodu lub 12,5% + składka zdrowotna).
Często powstaje w tym punkcie pytanie: Czy osoba prywatna musi, w którymś momencie swojej przygody z najmem, stać się przedsiębiorcą, bo np. wynajmuje już 10 mieszkań?
Absolutnie nie! Nie ma takiego obowiązku. Uchwała NSA z 24 maja 2021 określa, że wybór formy rozliczania (prywatny lub firmowy) zależy od wyboru podatnika. Bez względu na skalę przedsięwzięcia możesz rozliczać się prywatnie bez limitów (za kwestie związane z wynajmem) i zazwyczaj jest to podatkowo najkorzystniejsza opcja.
Podatek od najmu mieszkania — podsumowanie
Jedyną dostępną formą opodatkowania w 2024 r. dla osób prywatnych jest ryczałt. Obowiązują dwa progi tego podatku: 8,5% oraz 12,5%. Ryczałt obliczamy samodzielnie i co miesiąc lub co kwartał przelewamy odpowiednią kwotę zaokrągloną do pełnych złotych na swój mikrorachunek podatkowy w urzędzie skarbowym. W kolejnym roku do 30 kwietnia składamy deklarację PIT-28 i wszystkie kwestie z fiskusem mamy załatwione (ewentualnie dopłacamy należny podatek). W przypadku najmu okazjonalnego należy do urzędu skarbowego dostarczyć jeszcze zawartą umowę najmu — w terminie do 14 dni od przekazania kluczy najemcy.
Potrzebujesz solidnego partnera w najmie mieszkania w Warszawie?
Skorzystaj z pomocy specjalistów PRODOMA.
Odciążymy Cię w najtrudniejszych kwestiach związanych z najmem nieruchomości:
- Doradzimy, jak wynająć mieszkanie drożej niż myślisz.
- Stworzymy zachęcający opis nieruchomości i zrobimy jej profesjonalną sesję zdjęciową.
- Znajdziemy i zweryfikujemy najemcę, który spełni Twoje oczekiwania.
- Pomożemy w skonstruowaniu korzystnej umowy i rozliczeniu podatków z najmu.
Zadzwoń do nas 22 299 20 70 lub napisz na biuro@prodoma.pl.
Pomożemy Ci bezpiecznie wynająć mieszkanie w Warszawie.
Najem prywatny 2024 – najczęściej zadawane pytania
Czy trzeba zgłaszać umowy najmu do urzędu skarbowego?
Standardowo domyślną formą rozliczania podatku od najmu mieszkań jest ryczałt. Wówczas wystarczy płacić go co miesiąc lub co kwartał i w kolejnym roku złożyć do urzędu skarbowego PIT-28. Nie trzeba już dodatkowo dokonywać zgłoszenia umowy najmu do urzędu.
Gdy umowa jest sporządzona w formie najmu okazjonalnego, należy ją zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni kalendarzowych od jej podpisania, wypełniając dedykowany formularz.
Ile wynosi roczny podatek od najmu w 2024 r.?
W ryczałcie ewidencjonowanym (najem prywatny) obowiązują dwa progi podatkowe:
- 8,5% – gdy dochód z najmu nie przekroczył 100 000 zł w skali roku;
- 12,5% – gdy dochód z najmu przekroczył 100 000 zł w skali roku.
Lepiej rozliczać najem miesięcznie czy kwartalnie?
Bez względu na wybraną formę rozliczania najmu (miesięczną lub kwartalną) w ujęciu rocznym przelejesz do urzędu skarbowego identyczną kwotę. Jest więc to Twoja własna decyzja i nie musisz o niej nikogo informować. Wystarczy regularnie przelewać zaliczki na podatek do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu/kwartale, w którym uzyskaliśmy przychód.
Przy rozliczeniu kwartalnym należy jedynie pamiętać o zaznaczeniu w deklaracji PIT-28 za dany rok pozycji nr 265 „podatnik wybrał kwartalny sposób opłacania ryczałtu na podstawie art. 21 ust. 1a ustawy”. Zwykła formalność.
Czy w 2024 obowiązuje kwota wolna od podatku za wynajem mieszkania?
Od 2024 prywatni wynajmujący mogą rozliczać się wyłącznie ryczałtowo. Oznacza to, że podatek jest odprowadzany od każdej sumy, którą dostajemy od najemcy – niezależnie od jej wysokości. Nie obowiązuje więc kwota wolna od podatku.
Do kiedy musisz się rozliczyć za najem w 2024?
Do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu/kwartale (w zależności od wybranej formy rozliczenia w ramach najmu prywatnego) od uzyskania przychodu z najmu, należy opłacać podatek dochodowy na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Do 30 kwietnia 2025 roku trzeba zaś złożyć PIT-28 za rok 2024 z przychodów uzyskanych z najmu.
Czy przychód z mieszkania na wynajem zawsze należy rejestrować w kasie fiskalnej?
Teoretycznie tak: gdy wynajmujesz mieszkanie osobom fizycznym, przychód należy rejestrować w kasie fiskalnej. Są jednak 3 zwolnienia z tego obowiązku:
- gdy obrót z najmu wynosi poniżej 20 tys. zł rocznie;
- gdy obrót dokumentujesz, wystawiając najemcy faktury;
- gdy najemcy dokonują wpłat wyłącznie na rachunek bankowy.
Wystarczy spełnić warunki jednego z tych zwolnień, aby uniknąć obowiązku rejestracji w kasie fiskalnej przychodu z wynajmowanego mieszkania.
