Zarządzanie najmem: eksmisja lokatorów – wszystko, co musisz wiedzieć

Zarządzanie najmem: eksmisja lokatorów – wszystko, co musisz wiedzieć

Każdy z nas przynajmniej raz w życiu zetknął się z umową najmu zawartą na czas określony albo nieokreślony. Rozwiązanie umowy najmu następuje wtedy, gdy upłynął termin jej zakończenia lub w sytuacji, gdy właściel mieszkania wypowie ją najemcy albo najemca właścicielowi. I tu rysuje się sytuacja, której każda osoba wynajmująca lokal chce uniknąć: lokator – mimo upływu terminu ważności umowy lub po jej wypowiedzeniu przez właściciela – nie chce opuścić zajmowanego lokalu. Co robić? Czy mamy prawo wyrzucić najemcę na tzw. bruk? Jak wygląda eksmisja lokatorów i ile trwa proces? Jak eksmitować lokatora?

Przeczytaj nasz artykuł i poznaj prawa lokatora oraz dowiedz się, co może w tym przypadku zrobić właściciel mieszkania.

Eksmisja lokatorów: błędy w umowie najmu 

Wynajmując mieszkanie nigdy nie mamy 100% pewności, że najemca okaże się uczciwą osobą. Powinniśmy więc podjąć pewne kroki, by zabezpieczyć się przed sytuacją, w której lokator nie będzie chciał opuścić wynajmowanego mieszkania i to już na etapie konstruowania umowy. Co zrobić?

Wystrzegajmy się najgorszych rozwiązań, a jest to: 

  • pisemna umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony, w której dodatkowo wszelkie opłaty za media reguluje wynajmujący. W tej sytuacji właściciel mieszkania sam prosi się o kłopoty. Natomiast nieuczciwi lokatorzy tylko czekają na taką umowę, gdyż wiedzą, jak ją wykorzystać. Bez określonej daty zakończenia umowy powstaje bowiem precedens braku terminu jej wygaśnięcia. Poza tym najemca nie ponosi opłat za media, a właściciel tak czy inaczej musi regulować rachunki, które obciążają jego konto. 
  • umowa zawarta ustnie – nawet, jeśli będzie terminowa, to właściciel nie ma żadnego dowodu na takie postanowienie. Poza tym obecni świadkowie nie muszą pamiętać wszystkich uzgodnień i szczegółów. 

W miarę dobrym rozwiązaniem jest więc pisemna umowa najmu na czas oznaczony, która posiada taką zaletę, że jakby nie było – wygasa, a lokator nie może pozostawać w mieszkaniu po jej zakończeniu, żyjąc na koszt właściciela i korzystając ze wszystkich mediów i udogodnień. 

A co w sytuacji, gdy lokator jednak nie zamierza się wyprowadzić? Jakie prawa ma właściel mieszkania? Jak eksmitować lokatora, który nie płaci?

Czy właściel ma prawo eksmitować lokatora siłą?

Polskie prawo zabrania usuwania lokatora siłą. I od tej zasady nie ma odstępstw, bowiem zgodnie z przepisami na wstęp do lokalu właściciel musi uzyskać zgodę najemcy. Bez niej nie ma nawet prawa wchodzić do mieszkania, a jeśli to zrobi, naraża się na zarzut naruszenia miru domowego. Gdy jednak w nerwach dopuścimy się takiego działania, pamiętajmy, że najemca ma prawo wezwać policję i będziemy odpowiadać karnie, a w najlepszym razie zostaniemy pouczeni na miejscu. Poza tym za zachowanie, które utrudnia innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, grozi kara do 3 lat pozbawienia wolności. I tu pojawia się pytanie:

  • Czy eksmisja sądowa jest jedynym legalnym wyjściem z opresji? 
  • Czy właściciel ma prawo odciąć najemcy media?
  • Czy właściciel ma prawo do zmiany zamków w drzwiach wynajmowanego mieszkania?

Czy właściel ma prawo odciąć najemcy media?

W sytuacji, gdy najemcy nie opłacają rachunków, a umowy na dostawę gazu lub energii elektrycznej zawarte są na właściciela mieszkania, powstaje zadłużenie po stronie wynajmującego. Jednak rozwiązanie dotyczące zakończenia umów z dostawcami mediów i tym samym odcięcie mieszkania od prądu, gazu, a nawet i wody, jest niezgodne z prawem.

Musimy wiedzieć, że od 7 stycznia 2016 roku odcięcie mediów jest przestępstwem. W znowelizowanym Kodeksie karnym znajduje się art. 191 §1a mówiące o tym, że „osoba, która stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego podlega karze pozbawienia wolności do lat 3”. Ustawodawca w uzasadnieniu zmian prawa wskazuje, że „obserwowane są powszechnie bezkarne zachowania, takie jak: wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody, odbieranie kluczyków do samochodu, wyjmowanie okien, zamurowywanie wejścia do mieszkania czy zamykanie pomieszczeń na kłódkę. Właściciele mieszkań pragnąc wymusić ich opuszczenie przez lokatorów, dopuszczają się zalewania mieszkań, dewastowania budynku, zanieczyszczania oraz niszczenia jego części wspólnych np. poprzez usuwanie drzwi i okien” (Uzasadnienie projektu ustawy z 10.09.2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks karny, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia, VII kadencja, druk sejm. nr 2682). Problem odcięcia mediów ustawodawca uznaje więc bezpośrednio za zachowanie utrudniające korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego

Z prawem nie można dyskutować. W tym przypadku właściciel mieszkania musi pogodzić się z tym, że zadłużenie najemcy dotyczące opłat za lokal i media nie daje wynajmującemu prawa pozbawienia dzikiego lokatora dostępu do podstawowych mediów: prądu, wody czy gazu. Eksmisja niechcianego lokatora w ten sposób może mieć skutki karne… ale dla właściciela mieszkania. Lepiej więc nie ryzykować takich działań.

Czy właściciel ma prawo do zmiany zamków w drzwiach wynajmowanego mieszkania?

Polskie prawo karne chroni tak zwany „mir domowy” czyli spokój zamieszkiwania i korzystania z lokalu. By wymienić zamki, właściciel musi wejść do cudzego mieszkania bez zgody lokatora, a sama wymiana zamków wiąże się z jeszcze jednym celem, czyli uniemożliwieniem najmującemu swobodne wejście do mieszkania. Nieuprawnione wejście właściciela do wynajmowanego lokalu może więc zostać potraktowane jako naruszenie miru domowego. Poza tym takie działanie jest sprzeczne z przepisami zawartymi w Ustawie o ochronie praw lokatorów oraz stanowi przemoc. Stosuje się tu wspomniany wyżej art. 191 § 1 Kodeksu karnego. 

Wymiana zamków to celowe utrudnianie korzystania z mieszkania. Wynajmujący nie ma do niej prawa  nawet po wypowiedzeniu umowy. Może odpowiadać w tej sytuacji jak za przestępstwo, a dodatkowo pokrzywdzony lokator ma prawo skierować sprawę do sądu z żądaniem przywrócenia posiadania i zaniechanie przyszłych naruszeń. Sąd może nakazać wydanie lokatorowi kluczy do drzwi. Właściciel nie ma więc prawa, żeby bez wiedzy i zgody najemcy wejść do wynajmowanego lokalu. I nie ma tu znaczenia, czy lokator mieszka bez tytułu prawnego, po wypowiedzeniu umowy najmu.

Czy istnieje skuteczna eksmisja niechcianego lokatora? Pozostaje jedno rozwiązanie: wytoczenie sprawy sądowej o eksmisję z mieszkania, ponieważ: 

  1. wygasła umowa zawarta na czas określony, a lokator nadal nie chce opuścić mieszkania,
  2. wynajmujący wypowiedział umowę, a najemca nie opuścił mieszkania.

Obsługa najmu – pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu 

Przed złożeniem pozwu musimy wysłać do najemcy obowiązkowo listem poleconym z potwierdzeniem odbioru minimum dwa razy wezwanie do zapłaty zaległego czynszu za 3 miesiące. W wezwaniu musi znaleźć się ostateczny termin spłaty zadłużenia. Jeśli nasze wezwania pozostaną bez odzewu, wypowiadamy umowę. Następnie wzywamy lokatora do opuszczenia lokalu. Jeśli to nie zadziała, składamy pozew o eksmisję lokatora w sądzie rejonowym, który jest właściwy w miejscu zamieszkania pozwanego. 

W pozwie wskazujemy wartość przedmiotu sporu zgodnie z przepisem art. 23 kpc, czyli kwotę jaka odpowiada czynszowi najmu za okres trzech miesięcy. Do pozwu dołączamy wszystkie dokumenty, które potwierdzają okoliczności niepłacenia czynszu i potwierdzające faktyczny stan sprawy – umowę najmu, wypowiedzenie umowy i wezwania do zapłaty. Na koniec wnosimy opłatę sądową. Na tej podstawie sąd wydaje wyrok nakazowy dot. opróżnienia lokalu mieszkalnego zajmowanego przez najemcę. Poza tym sąd orzeka o uprawnieniu lub braku uprawnienia lokatora do otrzymania lokalu socjalnego. Lokal socjalny zapewnia gmina właściwa, w której znajduje się wynajmowane mieszanie, czyli lokal podlegający opróżnieniu. Jeśli lokator jest uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego, sąd w wyroku nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do momenty, w który gmina złoży ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

    Sąd bada możliwość otrzymania przez konkretne osoby lokalu socjalnego. Pod uwagę bierze: 

    • dotychczasowy sposób korzystania z lokalu mieszkalnego, 
    • sytuację materialną 
    • sytuację rodzinną. 

    O braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, sąd zazwyczaj orzeka, gdy nakaz opróżnienia lokalu wynika z zachowania eksmitowanego, który:

    • powoduje uciążliwe zakłócenia porządku domowego, które utrudniają spokój i uniemożliwiają normalne funkcjonowanie mieszkańcom innych mieszkań w budynku; 
    • stosuje przemoc w rodzinie,
    • uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie w jednym lokalu mieszkalnym,
    • zajmuje lokal bez tytułu prawnego. 

    Zgodnie z art. 14 ust. 4 w/w Ustawy sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, gdy lokatorem jest:

    • kobieta w ciąży, 
    • małoletni, 
    • niepełnosprawna osoba w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 573 i 1981) lub ubezwłasnowolniony oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, 
    • obłożnie chora osoba,
    • emeryci i renciści otrzymujący świadczenia z pomocy społecznej, 
    • osoby posiadające status bezrobotnego, 
    • osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

    Eksmisja na bruk? Do kiedy jest okres ochrony lokatorów?

    Prawo w Polsce zakazuje tzw. eksmisji na bruk, dlatego też w sytuacji, gdy wyrok nakazowy nie obejmuje prawa do lokalu socjalnego, komornik usunie lokatora do innego lokalu lub pomieszczenia, do których osoba ta ma tytuł prawny i w których może zamieszkać. W sytuacji, gdy takiego lokalu lub pomieszczenia nie ma, komornik wstrzymuje się z dokonaniem egzekucji do chwili, gdy gmina (w której znajduje się wynajmowane mieszkanie) na wniosek komornika wskaże tymczasowe pomieszczenie do zamieszkania

    Poza tym, zgodnie z art. 16 Ustawy, nie można wykonać eksmisji z mieszkania w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego wyłącznie. Dzieje się tak w sytuacji, gdy eksmitowanemu nie wskazano lokalu zastępczego. Jednak i od tej zasady są wyjątki. Taka ochrona nie dotyczy:

    • osób eksmitowanych z powodu znęcania się nad rodziną, 
    • wykraczających przeciw porządkowi domowemu, 
    • zachowujących się  w sposób, który nie pozwala na normalne korzystanie z innych mieszkań w budynku,
    • gdy zajęcie lokalu miało miejsce bez tytułu prawnego. 

    Takiego lokatora można usunąć w każdym momencie i skierować do schroniska, noclegowni lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. 

    Natomiast pod tą ochronę podlega również dłużnik, któremu gmina wskazała tymczasowe pomieszczenie. Takie pomieszczenie nie jest bowiem lokalem mieszkalnym. Pomieszczenie tymczasowe po prostu nadaje się do zamieszkania. Jest ogrzewane, nie ma w nim wilgoci, istnieje możliwość gotowania posiłków, ma dostęp do elektryczności i do wody. 

    Eksmisja komornicza – kiedy i jak?

    Jeśli otrzymaliśmy wyrok nakazowy dot. opuszczenia wynajmowanego mieszkania przez najemców, przekazujemy orzeczenie sądu nakazującego eksmisję do komornika. Zadaniem komornika jest określenie ostatecznego terminu, w jakim lokator powinien dobrowolnie opuścić mieszkanie. 

    A co w sytuacji, gdy lokator nie zastosuje się do wezwania komornika? Po wyznaczonym terminie, nadal zajmuje lokal. W tym przypadku, komornikowi przysługuje prawo podjęcia wszystkich niezbędnych czynności, które umożliwią usunięcie lokatora z zajmowanego bezprawnie mieszkania. W wachlarzu czynności komorniczych znajdują się także środki przymusu bezpośredniego i skorzystanie z pomocy policji podczas eksmisji. 

    Najemca ma prawo zaskarżenia czynności komorniczych, jednak to działanie nie wstrzyma ani czynności, ani postępowania egzekucyjnego pod warunkiem, że w skardze nie znajdzie się wniosek o wstrzymanie czynności lub zawieszenie egzekucji.

    Odszkodowanie za straty dla właściciela mieszkania

    Pamiętajmy, że lokatorzy zajmujący dany lokal – mimo braku prawa do niego – powinni zapłacić na rzecz jego właściciela odszkodowanie, które równa się wartości czynszu, jaki właściciel mieszkania mógłby uzyskać z wynajmu. W sytuacji, gdy odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, można domagać się dodatkowego odszkodowania. 

    Obsługa najmu nie jest łatwa. Na wynajmującego czeka bowiem wiele pułapek i niestety prawo polskie chroni najemców, lokatorów a nie właścicieli mieszkań. Dobrze sporządzona umowa i wszelkie zabezpieczenia nie zawsze są skuteczne. Eksmisja lokatora może trwać ponad rok lub dwa lata, a wszystko zależy od okoliczności. Niektóre sprawy o eksmisję trwają nawet kilka lat. Po uzyskaniu wyroku eksmisji powinno nastąpić też nadanie mu klauzuli wykonalności, której uzyskanie jest czasochłonne. Jeśli chcecie uniknąć opisanych nieprzyjemności, przeczytajcie nasz poradnik: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie w 2023 roku? Ale przede wszystkim skontaktujcie się z nami i powierzcie zarządzanie najmem specjalistom z PRODOMA. Zapraszamy do bezpiecznego najmu lokali mieszkalnych

    Sebastian Milczarek

    ekspert rynku nieruchomości

    Scroll to Top