Dylemat niemal każdego początkującego inwestora na rynku nieruchomości: wynajem krótko- czy długoterminowy? Nawet nie wiesz, jak często spotykam się z nim podczas konsultacji dotyczących obsługi najmu. Warszawa to specyficzny rynek i trzeba dobrze się zastanowić, którą formę wybrać. Zanim to zrobisz, przeczytaj poniższy tekst. Przedstawię Ci w nim: „z czym się je” kuszący wysokimi zyskami najem krótkoterminowy w Warszawie. Dowiesz się także, kiedy opłaca się wybrać podnajmy na noclegi dla gości.
Rozliczanie podatków z najmu
Zaczniemy od najmniej przyjemnej kwestii, by potem było nam już tylko lżej. 🙂 W wynajmie długoterminowym podatek od dochodu rozlicza się w formie ryczałtu. Co miesiąc potrącasz procent od otrzymanego czynszu (między 8,5% a 12,5%) i przelewasz na konto fiskusowi. W kolejnym roku podatkowym składasz zeznanie roczne „PIT-28” i wszystkie obowiązki wobec skarbówki masz załatwione. Bez zakładania firmy i bez bólu. A jak chcesz wiedzieć więcej na temat podatku od najmu długoterminowego, to odsyłam Cię tutaj.
Najem krótkoterminowy tak naprawdę jest uznawany za usługę noclegową. W końcu poza swoją nieruchomością oferujesz także czyste ręczniki i pościel, butelkę szampana w lodówce, dostęp do kosmetyków, a czasem i śniadanie. Taki najem prowadzisz najczęściej w sposób zorganizowany (wystawiając ogłoszenia na Bookingu czy ogłaszając się na grupkach FB), we własnym imieniu, a i najchętniej przecież w sposób ciągły. Wiesz co tu mamy? Definicję działalności gospodarczej!
Przy najmie krótkoterminowym musisz więc założyć własną firmę: czy to Ci się podoba, czy nie. Tym bardziej że od 1 lipca 2024 portale takie jak Airbnb/Booking muszą zgłaszać do urzędu skarbowego dane użytkowników, którzy dokonali w ciągu roku przynajmniej 30 transakcji lub zarobili powyżej 2000 euro. Niespecjalnie możesz liczyć na rozliczenie w ramach działalności nierejestrowanej. Szczególnie że chcesz maksymalizować zyski, więc limit 3469,50 zł/mies. szybko przekroczysz (w niektórych przypadkach wystarczy raptem 5-7 noclegów).
Jak działalność gospodarcza, to do zapłaty masz:
podatek dochodowy (minimum 8,5%) + składka zdrowotna + 8% VAT (po przekroczeniu przychodu 200 000 zł rocznie) + rozliczenie prowizji od portali rezerwacyjnych.
Gołym okiem widać, że same koszty podatkowe w najmie krótkoterminowym są wyższe. A to dopiero początek wydatków…
Najem krótkoterminowy: stałe koszty
W tym momencie wymienię koszty, których nie poniósłbyś przy najmie długoterminowym. Najpierw zapłacisz prowizję portalowi rezerwacyjnemu: jakieś 15% przychodu. Do tego 30-40% przychodu pochłonie firma zarządzająca najmem. Warszawa ma tu dość wysokie stawki za obsługę. Możesz też samodzielnie doglądać mieszkania, organizować gości, zarządzać rezerwacjami, meldunkami itp. – wtedy zapłacisz swoim czasem.
Do stałego kosztu należy też doliczyć sprzątanie po każdym gościu – przy dużej rotacji może być ono konieczne 7 dni w tygodniu, więc samemu raczej trudno byłoby je wykonać. A trzeba tu też doliczyć cykliczne pranie pościeli, kołder, materacy, poduszek i ich wymianę. W wynajmowanym mieszkaniu w ramach Airbnb musi też być Internet, a nawet kablówka.
Przypomnę Ci też, że w tym przypadku to Ty płacisz rachunki za zużycie wody, prądu czy gazu i czynsz do wspólnoty, co w najmie długoterminowym przerzucane jest na lokatora.
Najczęściej apartamenty noclegowe trzeba regularnie zaopatrywać w tzw. pakiety startowe. Standardowo jest to woda butelkowana, herbata, kawa, cukier, słodycze, papier toaletowy, mydła i szampony. Niektóre miejsca dodają wino, szampana i przekąski. Jeśli apartament ma zmywarkę, to także tabletki do zmywania.
Kolejnym dodatkowym kosztem są sprzęty, których obecności w mieszkaniu oczekują goście. Bez nich nie da się oferować usługi noclegowej. Wyposażając mieszkanie przeznaczone na wynajem krótkoterminowy, musisz dokupić:
- telewizor,
- odkurzacz,
- czajnik,
- ekspres do kawy,
- żelazko i deskę do prasowania,
- suszarkę do włosów;
- sztućce, szklanki, talerze, miseczki, garnki,
- pościele, kołdry, poduszki, ręczniki, koce,
- meble balkonowe/tarasowe.
Goście coraz częściej oczekują także klimatyzacji w wynajmowanych na noclegi mieszkaniach. Choć nie jest to obowiązkowa opcja, na rynku krótkoterminowym staje się to już praktycznie standardem. Moje doświadczenie związane z zarządzeniem najmem w Warszawie wskazuje zaś, że przy lokatorach długoterminowych klimatyzacja jest całkowicie zbędna – nie podnosi wartości mieszkania.
Wysoka amortyzacja mieszkania
Goście krótkoterminowi szybciej „zużywają” mieszkanie. Wchodzą obładowani torbami i walizkami do obcego miejsca, którego układu nie znają, więc normalne są obtarcia ścian lub uderzenia w futryny drzwiowe. Goście nie oglądają się na chlapanie wodą przy zlewie, często nawet nie zauważają, że coś im się rozleje na Twój drewniany parkiet. Coś nie działa „od razu”? Rozwiązania siłowe są tu na porządku dziennym… Często ofiarami padają programatory, pokrętła, ogrzewanie, hydraulika; gniazdka, kontakty i urządzenia elektryczne.
Malowanie i odświeżanie apartamentu na wynajem trzeba przeprowadzać często. Do tego wszystkiego dolicz koszt zbitych szklanek lub talerzy i zabranych przez gości „omyłkowo”: sztućców, baterii, ręczników lub papieru toaletowego. (Tak, to wciąż często się zdarza) Długoterminowy lokator eliminuje lub obniża Ci te wszystkie koszty. A skoro już o ludziach mowa…
Gości nie zweryfikujesz
Parę kliknięć i podpięcie karty kredytowej dzieli zupełnie obcą, nieznajomą osobę od otrzymania klucza do Twojej nieruchomości w Warszawie. Obsługa najmu krótkoterminowego, nawet najlepsza, nie jest w stanie Ci zagwarantować… w zasadzie niczego.
Za kilkaset złotych gość może zrobić z wartym kilka milionów apartamentem, co tylko chce. Nie masz na to żadnego zabezpieczenia, o odszkodowanie wystąpić trudno – szczególnie że nie wiesz, czy „Twój gość” ma w ogóle dochody, jaka jest jego historia kredytowa i sytuacja prawna. Kaucji też nie pobierzesz, bo wtedy mało kto zdecyduje się na najem nieruchomości. Zniszczenia mogą zaś sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dlaczego aż tyle?
Krótkoterminowi najemcy to nie tylko turyści. Często apartamenty są wynajmowane na wieczory panieńskie/kawalerskie lub głośne imprezy. A przy dobrej zabawie niektórzy nie mają żadnych hamulców… Dochodzą tu niezadowoleni sąsiedzi i administracja, dzwoniący ze skargami i pretensjami do Ciebie.
W przypadku długoterminowego najmu możesz zweryfikować najemcę. Wiesz, komu dajesz klucze do mieszkania. W ramach obsługi wynajmu mieszkań (Warszawa) sam zachęcam do przeprowadzania takich testów. Tym bardziej że w Prodoma wprowadziliśmy autorski 4-etapowy standard weryfikacji lokatorów.
Przychodu nie przewidzisz
Najem krótkoterminowy kusi wysokimi przychodami. Ale właściwie: w jakiej wysokości? Nie sposób tego ocenić! Sezonowość w branży turystycznej to typowe zjawisko. Raz zarobisz więcej, raz mniej. Czasem lokalna koniunktura jest nieprzewidywalna i nagle przez kilka tygodni nikt nie wybierze Twojego apartamentu. W każdym miesiącu czeka Cię niespodzianka. 😁
Podaż mieszkań na wynajem krótkoterminowy w Warszawie jest coraz większa. W związku z tym średnie przychody na przestrzeni lat maleją. W przeciwieństwie do wynajmu długoterminowego, gdzie wciąż obserwujemy wzrost wartości średniego czynszu i dochód jest całkowicie przewidywalny – przynajmniej na rok.
Krucha przyszłość najmu krótkoterminowego
Z punktu widzenia mądrego inwestora, postawienie na najem krótkoterminowy jest obarczone dużym ryzykiem. Wystarczy spojrzeć na tendencje europejskie. Najświeższy jest przykład Barcelony, gdzie całkowicie zakazano wynajmu krótkoterminowego pokoi, a do podnajmu mieszkań trzeba mieć stosowną licencję (obecnie nawet nie wydaje się nowych).
W Paryżu wynająć można krótkoterminowo swoje główne miejsce zamieszkania do 120 dni rocznie. Wynajem drugiej nieruchomości wymaga rejestracji w lokalnym ratuszu i oficjalnej konwersji na „Au fil du Verdon” (turystyczne zakwaterowanie umeblowane). W Berlinie wynajem krótkoterminowy bez odpowiedniego zezwolenia jest całkowicie zakazany. Główne miejsce zamieszkania wprawdzie możemy odstępować przyjezdnym bez limitu czasowego, ale drugie domy – tylko do 90 dni rocznie.
Potencjalnie trzeba liczyć się z zakazem najmu krótkoterminowego w przyszłości. Trudno sobie wyobrazić, aby podobne ograniczenia wprowadzono w kontekście wynajmu długoterminowego, gdyż mieszkań wciąż brakuje i w takiej formie spełniają one podstawowe potrzeby ludzkie.
W jakich sytuacjach rozważyć najem krótkoterminowy w Warszawie?
Pokazałem Ci już całkiem sporo minusów najmu krótkoterminowego. Muszę być jednak z Tobą szczery: są sytuacje, w których to może być opłacalna opcja dla inwestora.
- Masz mieszkanie zlokalizowane na Warszawskiej Starówce lub w ścisłym centrum Warszawy. Lokator długoterminowy będzie kręcił nosem na hałas, trudności z parkowaniem i odbywające się tu życie nocne. Gość, który przyjeżdża na parę dni, będzie zachwycony tym, że wszędzie ma blisko i najczęściej liczy się z tym, że wokół będzie głośno.
- Potrzebujesz samodzielnie korzystać z tego mieszkania powyżej 1 miesiąca w roku. Masz częste delegacje do Warszawy? A może odwiedzasz tu rodzinę? Bez względu na Twoje motywy, doskonale wiemy, że hotel to dość droga opcja. Wynajem krótkoterminowy można przy tym zaplanować tak, aby Twoje wizyty w Warszawie nie kolidowały z pobytami gości. Ty masz nocowanie za darmo, a jednocześnie zarabiasz z najmu, wówczas „wilk syty i owca cała”.
- Planujesz sprzedać mieszkanie w mniej niż rok. Jeśli apartament ma dobrą lokalizację i metraż, świetnie wygląda, spełniając standardy gości, warto rozważyć tę opcję. Możesz zarabiać na wynajmie i w wolne dni oprowadzać po mieszkaniu potencjalnych kupców, dzięki czemu pokryjesz koszty utrzymania nieruchomości, a nawet zarobisz.
Co wybrać w Warszawie: najem krótko- czy długoterminowy?
Jak ocenić, która opcja najmu jest w Twoim przypadku najlepsza? Trzeba wszystko dokładnie policzyć i porównać. Musisz konkretnie wiedzieć, ile będzie kosztować Cię utrzymanie nieruchomości przy najmie krótko- i długoterminowym oraz inwestycja w jej wyposażenie. Potem przejrzeć ogłoszenia na Otodomie i Bookingu, by porównać średnie potencjalne zyski z mieszkań w Twojej okolicy. Na koniec w obu opcjach przyjmij 3 miesiące pustostanu (przerwy w najmie). W którym przypadku wciąż wychodzisz na plus?
Pewnie doskonale wiesz, że to jednak nie wszystko. Bez doświadczenia trudno ocenić atrakcyjność lokalizacji, stan techniczny mieszkania czy typowe oczekiwania lokatorów/gości. Na szczęście masz mnie! 🙂 Prodoma zajmuje się zarządzaniem najmem w Warszawie zawodowo. Mamy doświadczenie i wyciągamy wnioski z historii setek inwestorów, którzy współpracują z nami od lat.
Z tego miejsca, chcę Cię zaprosić na darmową konsultację. Zadzwoń do nas na numer 22 299 20 70 lub napisz wiadomość na adres biuro@prodoma.pl, a umówimy się na dogodny dla Ciebie termin. Porozmawiamy o Twojej sytuacji inwestycyjnej i wspólnie znajdziemy rozwiązanie najlepsze dla Ciebie. 🙂
