Rynek najmu mieszkań w Łodzi – jakie są średnie ceny i zyski? Czy warto kupić nieruchomość w Łodzi?

O roli Łodzi na polskim rynku mieszkaniowym mówi się raczej niewiele. W różnorodnych rankingach plasuje się gdzieś pośrodku, a opinia publiczna łatwo zwraca uwagę na ekstrema – wartości najniższe i najwyższe. Kiedy jednak zanalizować rynek nieruchomości szerzej i połączyć kropki, to Łódź może okazać się bardzo ciekawym miejscem dla inwestorów. Chcesz wiedzieć, jak przedstawiają się oferty? Na co zwracają uwagę wynajmujący? I najważniejsze: czy to się opłaca? Czytaj dalej!

Niski próg wejścia na rynek wynajmu mieszkań, czyli ile kosztuje mieszkanie w Łodzi?

Ten tekst zacznę od najlepszego: próg wejścia na rynek w Łodzi jest niski. Ceny mikrokawalerek w 1 kwartale 2025 r. zaczynają się już od 180 tys. zł. Średnio kosztują 200 tys. zł. Mówię tu o wyszykowanych nieruchomościach, które praktycznie od razu można wynająć – samodzielnie lub z usługą obsługi najmu Łódź

I są to mieszkania w Śródmieściu, dzielnicy, która nie należy do najtańszych. (Ale o dzielnicach będzie za chwilę). Średnie ceny transakcyjne na rynku nowych mieszkań w Łodzi to ok. 10 tys. zł za 1 mkw. Takich stawek nie da Ci Gdańsk, Kraków, ani nawet Szczecin. Ceny mieszkań w Łodzi są bardzo atrakcyjne.

Jaki typ nieruchomości jest najbardziej pożądany w Łodzi?

Pod tym względem Łódź jest podobna do innych polskich miast. Zainteresowanie ofertą mieszkań na wynajem, wg portalu Otodom, skupia się wokół nieruchomości 2-pokojowych o metrażu 30-40 mkw. Takie lokale mają szeroką grupę docelową. Wynajmują je studenci, single, pary i młode rodziny. Istotnym wyznacznikiem jest dla najemców niska cena wynajmu. W związku z tym najbardziej interesujące są mieszkania o podstawowym standardzie.

Inwestycja w lokale o powierzchni >60 mkw jest wyraźnie nierentowna. Rok do roku liczba osób poszukujących mieszkań do wynajmu o takim metrażu maleje. I chociaż średnia cena ofertowa za 1 mkw będzie niższa, nie dajmy się temu zwieść. Rentowność najmu dają dwupokojowe mieszkania <40 mkw.

Największą popularnością cieszą się mikrokawalerki poniżej 20 mkw. Oferują one także właścicielowi najwyższą stopę zwrotu z inwestycji. Należy jednak wiedzieć, że najemcy średnio mieszkają w takich mikrokawalerkach 12 miesięcy. Taka rotacja lokatorów sprawia, że nieruchomości trzeba poświęcić więcej uwagi. Cykliczne odświeżanie lokalu, poszukiwanie nowych najemców i inne obowiązki może jednak przejąć firma od obsługi wynajmu mieszkań w Łodzi.

Popyt na mieszkania ze względu na dzielnice

Łódź administracyjnie została podzielona na 5 dzielnic: Śródmieście, Bałuty, Górną, Polesie i Widzew. Od wielu lat w rankingach popularności króluje pierwsza z nich. Najmniejsza, ale w samym Centrum. Ze Śródmieścia blisko jest i do Manufaktury, i do teatru, i do różnych uczelni. A gdy kamienice przeszły rewitalizacje, dzielnica stała się estetycznym miejscem do życia.

Drugie miejsce zajmuje Polesie. Wystarczająco blisko Centrum, dobrze skomunikowane, a jednocześnie ma własną, rozbudowaną infrastrukturę handlowo-usługową oraz edukacyjną. Warto także podkreślić dużą ilość terenów zielonych. Łodzianie często decydują się na Widzew, gdzie wynajem mieszkania jest relatywnie tani. W jego zachodniej części ulokowanych jest też kilka wydziałów Uniwersytetu Łódzkiego. Do tego bliskość autostrady i połączenie tramwajowe przemawiają do studentów.

Rodziny z dziećmi decydują się na Polesie lub Bałuty. Te ostatnie są położone obok słynnej Manufaktury i relatywnie blisko M1. Można łatwo dostać się do Centrum, ale także wyjechać na wycieczkę za miasto. Panuje tu raczej spokój i cisza. Dzielnica Górna cieszy się obecnie najmniejszą popularnością.

Stopa zwrotu z inwestycje w Łodzi

Rynek pierwotny w Łodzi

W 2024 roku najwięcej inwestycji deweloperskich powstało na Polesiu (41 projektów) i Widzewie (27), sporych dzielnicach okalających niewielkie łódzkie Śródmieście. Mieszkań typu studio oddaje się tu ok. 20%, a 2-pokojowych kolejne 20%. Jest to zdecydowanie mniejszy odsetek niż w kontekście Śródmieścia, a to mieszkania o powierzchni do 40 mkw są najczęściej poszukiwane, więc i najbardziej opłacalne. 

W nowym budownictwie stopa zwrotu z wynajmu nieruchomości jest równa 6-7%.

Rynek wtórny

Najtańsze mieszkania do zakupu to typowe nieruchomości z segmentu wtórnego: kosztują o 2 tys. zł mniej za 1 mkw niż te z rynku pierwotnego. Ale czemu piszę „typowe”? Rynek wtórny mieszkań na wynajem w Łodzi to ogrom zrewitalizowanych kamienic w Śródmieściu. Takich inwestycji jest naprawdę dużo. Deweloperzy kupują całe kamienice czy piętra, dzielą na studia lub 2-pokojowe mieszkanka (łącznie 63% inwestycji) i robią je „pod klucz”. Łódzki rynek mieszkań różni się tym zdecydowanie od innych miast w Polsce, gdzie deweloperskie inwestycje rewitalizacji obejmują w większości poddasza kamienic. Lokale z łódzkich rewitalizacji mają ceny ofertowe podobne do tych z rynku pierwotnego. 

Stopa zwrotu z najmu na rynku wtórnym to średnio 8-9%.

Oczywiście w obu przypadkach sporo zależy od znajomości rynku i doboru najemców. Moim zdaniem, szczególnie początkujący inwestorzy powinni skorzystać z profesjonalnej obsługi wynajmu Łódź dla maksymalizacji zysków i zminimalizowania ryzyka.

Możliwości wynajmu mieszkań w Łodzi: długo- i krótkoterminowe

Martwisz się, że nie znajdziesz chętnych na wynajem długoterminowy? A może jesteś ciekaw możliwości najmu krótkoterminowego? Łódź znajduje się w gronie liderów uczelni wyższych. Dane za 2024 r. wskazują rekordową liczbę chętnych do studiowania w tym mieście. Uniwersytet Łódzki przyjął 6625 studentów, co daje 4. wynik w kraju. A to właśnie młodzi dorośli szukają najmniejszych mieszkań na wynajem długoterminowy.

W 2024 roku padł też rekord w kontekście liczby turystów, która odwiedziła Łódź: ponad 4,7 mln osób. Odwiedzających z zagranicy przyciąga Manufaktura, Piotrkowska, ZOO Orientarium. Przebierają też w bogatej ofercie kulturalnej: Atlas Arena i EC1 są głównymi jej centrami. Gdy jesteś na etapie wyboru mieszkań pod krótkoterminowy najem, postaw na Śródmieście i Stare Polesie. 

Czy łódzki rynek nieruchomości czeka dalszy wzrost cen?

Zastanawiasz się pewnie, co z wartością łódzkich mieszkań w kolejnych latach? Jakie są prognozy? Czy kupując nieruchomość w Łodzi w 2025 roku, zyskam podczas odsprzedaży np. w 2028? Spokojnie. Nie będę Cię zbywał ogólnikiem „ceny nieruchomości w Polsce będą jeszcze rosły”. Podam Ci lokalne konkrety. 🙂

CPK

Centralny Port Komunikacyjny to decydująca dla całego regionu ogromna inwestycja. Nowy port lotniczy, między Łodzią a Warszawą, ma obsługiwać rocznie ok. 34 mln pasażerów. Jego projekt zakłada także możliwość łatwej rozbudowy. Parę dni temu, 9 stycznia 2025, zapadła ostateczna decyzja Wojewody Mazowieckiego odnośnie do lokalizacji (Baranów/Teresin/Wiskitki), co sprawia, że inwestycja przechodzi w fazę realizacji. Oznacza to dynamiczny rozwój urbanistyczny, gospodarczy i turystyczny całego regionu.

Linia kolejowa Łódź-Warszawa

Jednym z założeń budowy CPK jest modernizacja linii kolejowej na trasie Łódź-Warszawa. Obecnie podróż ta zajmuje ponad 1 godzinę. Po przebudowie ma to być ok. 40 min. Co to zmienia? Przede wszystkim Łodzianie będą rozważać rozpoczęcie zatrudnienia w stolicy, gdzie w 2024 r. średnie zarobki były wyższe o 2308,49 zł. Przy cenie biletu miesięcznego na tej trasie – 527 zł – wiele osób szybko przekalkuluje swoje zyski.

Duopolis Łodzi i Warszawy?

Zwiększa się szansa na duopolis Łodzi i Warszawy. Choć idea ta narodziła się już w latach 90. ubiegłego wieku, to do tej pory raczej małe było prawdopodobieństwo zaistnienia konglomeratu gospodarczego dwóch miast w centrum Polski. Część ekspertów widzi ogromne możliwości, jakie niesie za sobą wspólny potencjał ponad 5 mln mieszkańców. Szczególnie w kontekście aglomeracji śląskiej, która rozwija się coraz prężniej. 

Co jest potrzebne, aby duopolis zaistniało? Sprawne połączenie kolejowe (planowane na 2032 r.), CPK (pierwszy etap ma być zrealizowany do 2032 r.) i tunel średnicowy (plan na 2026 r.), który połączy dworce Łódź Fabryczna, Łódź Kaliska i Łódź Żabieniec. Na tej podstawie miasta mogą dopiero „na poważnie” zacieśniać współpracę. Łódź zdecydowanie byłaby tu partnerem, który więcej skorzysta na połączeniu.

Biznes w Łodzi a ceny mieszkań

W aglomeracji łódzkiej rośnie potencjał zagranicznych inwestycji w ramach nearshoringu, czyli przenoszenia zakładów produkcyjnych bliżej miejsc, w których usługi lub produkty zostaną później sprzedane. Dostęp do pełnego ringu autostradowego, nowoczesnego rynku magazynowo-logistycznego, atrakcyjnych terenów Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej i wykwalifikowanych pracowników przyciągają biznes na rangę międzynarodową. To buduje wzrost popytu na okoliczne nieruchomości i zwiększa ceny transakcyjne mieszkań.

Łódź stawia na innowacje

Bionanopark sp. z o.o. oraz Sieć Badawcza Łukasiewicz połączyły swoje siły, by realizować projekty badawczo-rozwojowe i upowszechniać nowe rozwiązania techniczno-technologiczne. Łódź aktywnie bierze się za budowanie i wspieranie przemysłu 4.0, czyli transformacji technologicznej oraz organizacyjnej firm. Współpraca innowacyjnej nauki i nowoczesnego biznesu wspiera budowanie gospodarki opartej na wiedzy. Poważny krok w kierunku zwiększenia atrakcyjności i konkurencyjności miasta.

Rewitalizacja w Łodzi

Największy taki program w Polsce sprawił, że ogrom budynków odzyskał dawny blask. Łącznie Rewitalizacja Obszarowa Centrum Łodzi do tej pory to 180 odnowionych kamienic, 1 006 nowych mieszkań, 270 lokali usługowych i 36 pracowni artystycznych. W 1 kwartale 2024 r. ukończono też przemianę Placu Wolności i Starego Rynku. Nie dziwne, że w Łodzi wzrosły: liczba turystów odwiedzających miasto, popyt na nieruchomości i średnie ceny wynajmu. Ten trend raczej się utrzyma.

Kamienic w Śródmieściu nie przybędzie

Nie bez powodu największe zwroty z inwestycji w Łodzi notuje się w zrewitalizowanych kamienicach. Liczba mieszkań w takich budynkach jest ograniczona. Gęsta zabudowa Śródmieścia nie pozwala na nowe inwestycje deweloperów, które przenoszą się coraz bardziej w stronę obrzeży miasta. Całą podaż mieszkań dyktują więc na Śródmieściu… kamienice, a ich nie będzie więcej. 🙂 Kto się „załapie” na zrewitalizowane budynki, ten zyska.

Rynek wynajmu mieszkań w Łodzi – czy warto zainwestować?

Czy po tak konkretnym i długim wywodzie muszę jeszcze coś dodawać? 🙂 Wiadomo, że dodam. Rynek łódzki jawi się jako bardzo atrakcyjny na tle największych miast. Trzeba jednak dogłębnie go poznać, aby dobrze zainwestować. I wiesz co? Odrobiłem tu swoją lekcję. Od lat dokładnie śledzę rynek nieruchomości w całej Polsce i dostrzegłem potencjał tego miasta. Z tego względu od 2025 roku Prodoma oferuje zarządzanie wynajmem w Łodzi. Ale niespodzianka, prawda? 🙂

Przenosimy nasze wieloletnie doświadczenie w obsłudze wynajmu mieszkań do Łodzi, dzięki czemu z Prodomą zyskujesz:

  • profesjonalne doradztwo w wyborze najkorzystniejszej nieruchomości inwestycyjnej;
  • najemców sprawdzonych 4-etapowym, autorskim standardem weryfikacji;
  • zarządzanie najmem Łódź, dzięki czemu Twoja inwestycja jest bezobsługowa.

Zaufaj doświadczonym fachowcom i sprawdź, jakie możliwości inwestycyjne czekają na Ciebie w Łodzi z Prodomą. Już dziś umów się na darmową konsultację. 

Zadzwoń do nas 22 299 20 70 lub napisz wiadomość na biuro@prodoma.pl.

Sebastian Milczarek

ekspert rynku nieruchomości

Scroll to Top