Jeszcze niedawno wielu właścicieli mieszkań patrzyło na najem krótkoterminowy jak na prosty sposób na wyższy zysk. W praktyce jednak ten model od dawna był bardziej wymagający niż klasyczny najem długoterminowy. A teraz dochodzi do tego kolejny czynnik: poważna zmiana otoczenia prawnego. Od 20 maja 2026 r. zaczyna być stosowane unijne rozporządzenie dotyczące rynku najmu krótkoterminowego, a polski projekt regulacji idzie dalej i zakłada obowiązkową rejestrację obiektów, numery identyfikacyjne, większy nadzór oraz wysokie kary za naruszenia.
Dla właściciela mieszkania najważniejsze pytanie nie brzmi dziś już: ile można zarobić za dobę, ale raczej: ile ryzyka bierzesz na siebie, ile czasu musisz poświęcić i ile z tej stawki naprawdę zostaje w kieszeni. Właśnie dlatego wielu inwestorów, którzy myślą długoterminowo o ochronie kapitału i spokojnym dochodzie pasywnym, zaczyna ponownie patrzeć w stronę klasycznego najmu długoterminowego. To nie przypadek. To reakcja na rynek, który robi się coraz bardziej kosztowny, coraz mniej przewidywalny i coraz mocniej regulowany.
Co naprawdę zmienia się od maja 2026 roku
Na poziomie unijnym kluczowa data to 20 maja 2026 r. Właśnie od tego dnia stosowane jest rozporządzenie, którego celem jest zwiększenie przejrzystości rynku i stworzenie zasad gromadzenia oraz udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. W praktyce oznacza to, że platformy i administracja publiczna mają mieć znacznie większą wiedzę o tym, kto wynajmuje, co wynajmuje i na jakich zasadach.
W Polsce Ministerstwo Sportu i Turystyki publicznie potwierdziło kierunek zmian: najem krótkoterminowy do 30 dni ma zostać wprost objęty reżimem usług hotelarskich. Projekt przewiduje obowiązek rejestracji obiektów w gminnej ewidencji i w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych, nadanie numeru identyfikacyjnego widocznego w ofercie oraz spełnienie wymogów przeciwpożarowych, sanitarnych i budowlanych. Resort wskazuje również na kary administracyjne oraz stopniowe wdrażanie części regulacji, w tym związanych z uprawnieniami gmin.
To oznacza jedno: wynajem na doby przestaje być działalnością, którą da się prowadzić „przy okazji” i bez formalnego zaplecza. Nawet jeśli ktoś poradzi sobie z rejestracją, pozostaje jeszcze pytanie, czy po doliczeniu wszystkich nowych obowiązków, kosztów i ryzyk ten model dalej będzie miał sens ekonomiczny.
Rejestracja to dopiero początek
Największy błąd wielu właścicieli polega dziś na sprowadzaniu całej zmiany do jednego hasła: „trzeba będzie coś zgłosić”. Nie. Rejestracja to dopiero początek.
Jeżeli najem krótkoterminowy zostaje ustawowo dopięty do obszaru usług hotelarskich, właściciel wchodzi w zupełnie inny poziom odpowiedzialności. Pojawiają się kwestie zgodności lokalu z wymaganiami, obowiązek numeru identyfikacyjnego w ogłoszeniu, większa łatwość kontroli oraz ryzyko sankcji za niedopełnienie obowiązków. W oficjalnych materiałach rządowych i informacjach o projekcie przewijają się kary administracyjne sięgające nawet 50 tys. zł.
Z perspektywy właściciela mieszkania najważniejsze nie jest więc dziś samo pytanie, czy da się dalej działać na rynku krótkoterminowym. Pytanie brzmi raczej: czy warto brać na siebie coraz większe ryzyko formalne dla modelu, który i tak już wcześniej był kosztowny, pracochłonny i mniej przewidywalny niż klasyczny najem długoterminowy.
Koniec anonimowości na platformach
Jednym z najważniejszych skutków nowych regulacji jest koniec anonimowości. Skoro każdy obiekt ma mieć swój numer identyfikacyjny, a platformy mają funkcjonować w warunkach większego obowiązku raportowania danych, właściciel nie będzie już działał w tak luźnym i rozproszonym otoczeniu jak kilka lat temu.
Do tego dochodzi DAC7. W praktyce oznacza to, że operatorzy platform mają obowiązki sprawozdawcze dotyczące osób osiągających dochody m.in. z udostępniania nieruchomości. To nie zmienia samych zasad opodatkowania, ale znacząco zwiększa przejrzystość rynku dla administracji skarbowej. Fiskus już pokazuje, że realnie kontroluje ten segment, a ryzyko błędów w rozliczeniach, „luźnego” podejścia do przychodów czy nieprawidłowego modelu działania staje się po prostu dużo bardziej niebezpieczne niż kiedyś.
Ryzyko podatkowe i księgowe też rośnie
Drugi duży problem to podatki i rozliczenia. W klasycznym najmie długoterminowym właściciel najczęściej szuka prostoty, przewidywalności i małej liczby formalności. Przy najmie krótkoterminowym coraz trudniej o taką prostotę.
Po pierwsze, od 1 stycznia 2023 r. podatnicy zostali pozbawieni możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od lokali i budynków mieszkalnych. To ważna zmiana, bo jeszcze niedawno dla części inwestorów amortyzacja była jednym z argumentów przemawiających za bardziej „biznesowym” podejściem do najmu. Dziś tej przewagi już nie ma.
Po drugie, przy najmie krótkoterminowym właściciel bardzo łatwo wchodzi w obszar działalności gospodarczej, usług hotelarskich i VAT — nawet wtedy, gdy potocznie myśli o tym modelu jak o „najem prywatny”, a bieżącą obsługę zleca zewnętrznej firmie. Krótkotrwałe zakwaterowanie w mieszkaniach i apartamentach jest traktowane znacznie bliżej działalności usługowej niż klasycznego najmu mieszkaniowego. Dodatkowo po przekroczeniu określonego limitu obrotu zwolnienie podmiotowe z VAT przestaje obowiązywać.
Po trzecie, dochodzi jeszcze podatek od nieruchomości. Górne granice stawek pokazują ogromną różnicę między budynkami mieszkalnymi a budynkami związanymi z działalnością gospodarczą. Konkretne stawki ustala gmina, ale sama skala tej różnicy dobrze pokazuje, jak kosztowne może być wejście w model bardziej komercyjny.
I właśnie tu pojawia się przewaga najmu długoterminowego: dla wielu właścicieli jest on po prostu łatwiejszy do poukładania. Mniej zmiennych, mniej codziennej operacyjności, mniej niespodzianek księgowych.
Najem krótkoterminowy a działalność gospodarcza: wielu właścicieli tego nie dostrzega
To właśnie tutaj wielu właścicieli popełnia podstawowy błąd. Nadal myślą o najmie krótkoterminowym jak o „najmie prywatnym”, tylko rozliczanym przez Airbnb czy Booking. Tymczasem świadczenie takich usług jest opisywane jako działalność w zakresie usług hotelarskich, a krótkotrwałe zakwaterowanie w mieszkaniach i apartamentach jest znacznie bliższe działalności gospodarczej niż klasycznemu najmowi długoterminowemu.
Co więcej, na gruncie VAT organy podatkowe podchodzą do tego jeszcze ostrzej. To ważny sygnał: nawet jeśli właściciel sam o sobie nie myśli jak o przedsiębiorcy, fiskus może patrzeć na ten model znacznie bardziej formalnie.
Trzeba jednak zachować uczciwość: w podatku dochodowym nie ma prostej zasady, że każdy najem krótkoterminowy automatycznie musi być działalnością gospodarczą. Nadal mogą zdarzać się sytuacje, w których określony najem krótkoterminowy albo sezonowy, przy konkretnym stanie faktycznym, bywa uznawany za najem prywatny. To ważny niuans. Tyle że dla właściciela działającego regularnie, przez platformy, z częstą rotacją gości i stałą obsługą pobytów, ryzyko wejścia w reżim działalności gospodarczej jest po prostu dużo wyższe.
A co jeśli właściciel korzysta z firmy zarządzającej najmem?
Tu wiele osób zakłada, że skoro obsługą zajmuje się zewnętrzna firma, to problem działalności gospodarczej znika. To bardzo często błędne założenie.
Jeżeli firma zarządzająca tylko publikuje ofertę, kontaktuje się z gośćmi, organizuje sprzątanie i koordynuje pobyty, ale robi to na rzecz właściciela, a to właściciel finalnie zarabia na krótkotrwałym zakwaterowaniu, to sama obecność operatora nie zmienia natury tej usługi. W praktyce właściciel nadal uczestniczy w modelu najmu krótkoterminowego, tylko korzysta z zewnętrznej obsługi. To z punktu widzenia ryzyka podatkowego i regulacyjnego wciąż może oznaczać wejście w obszar usług hotelarskich, VAT i działalności gospodarczej.
Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy właściciel nie zleca obsługi, lecz zawiera zwykłą umowę najmu z operatorem, a to operator dalej wynajmuje lokal turystom we własnym imieniu i na własne ryzyko. W takim układzie skutki podatkowe i regulacyjne zależą od konkretnej konstrukcji umowy. Mówiąc prościej: samo „oddanie mieszkania firmie” nie zawsze oznacza to samo. Czym innym jest zarządzanie najmem w imieniu właściciela, a czym innym zwykły najem lokalu operatorowi prowadzącemu własny biznes noclegowy.
Z perspektywy właściciela najważniejszy wniosek jest prosty: jeżeli na końcu to Twoje mieszkanie jest sprzedawane gościom na doby, a Ty czerpiesz przychód z noclegów, nie zakładaj automatycznie, że firma zarządzająca „załatwia” za Ciebie temat działalności gospodarczej, VAT-u i obowiązków regulacyjnych. W wielu przypadkach ona jedynie przejmuje operacyjną obsługę, ale nie usuwa głównego ryzyka po stronie właściciela.
Sąsiedzi, wspólnota i codzienne konflikty
Kolejna rzecz, której nie widać w arkuszu Excel, to relacje z sąsiadami. Najem krótkoterminowy oznacza rotację obcych osób, częstsze hałasy na klatce, walizki o późnych porach, problemy z domofonem, parkingiem, śmieciami czy ciszą nocną. Oficjalne komunikaty już dziś mówią o większej roli mieszkańców i wspólnot poprzez możliwość składania wniosków o kontrolę. Jeżeli obiekt nie spełnia wymagań albo kontrola nie może zostać przeprowadzona, może to prowadzić nawet do wykreślenia z ewidencji.
To bardzo ważne z biznesowego punktu widzenia. Bo nawet jeśli formalnie da się prowadzić najem, właściciel nadal zostaje z ryzykiem skarg, napięć i konfliktów w budynku. A konflikt z sąsiadami rzadko kończy się na jednym telefonie. Zwykle oznacza stres, interwencje, tłumaczenie się administracji i realne zagrożenie dla reputacji lokalu.
Wyższa eksploatacja i więcej kosztów operacyjnych
Najem krótkoterminowy jest po prostu cięższy operacyjnie niż najem długoterminowy. To nie jest tylko kwestia częstszego sprzątania. To także szybsze zużycie wyposażenia, regularne odświeżanie mieszkania, wymiana tekstyliów, doposażanie lokalu, koszty pakietów startowych i częstsze reagowanie na drobne awarie.
Mówiąc wprost: przy najmie krótkoterminowym właściciel częściej zużywa mieszkanie, a jednocześnie działa w modelu, w którym trudniej z góry ocenić skalę szkód i trudniej realnie zweryfikować gościa tak, jak można zweryfikować najemcę w modelu długoterminowym. To oznacza wyższe ryzyko nie tylko prawne, ale zwyczajnie majątkowe.
Airbnb i Booking zabierają coraz większy kawałek marży
Wielu właścicieli patrzy na stawkę dobową i myśli: „to się nadal spina”. Problem w tym, że stawka dobowa nie jest dochodem.
Najem krótkoterminowy to nie tylko przychód z rezerwacji, ale również prowizje platform, koszty widoczności oferty, rabaty, opłaty za obsługę, sprzątanie, pranie, doposażenie i czas poświęcony na koordynację całego procesu.
Jeśli właściciel chce utrzymać wysokie obłożenie, często musi dopłacać do widoczności oferty albo godzić się na wyższe prowizje i programy promocyjne. To sprawia, że marża netto topnieje szybciej, niż wielu osobom się wydaje.
Coraz większa konkurencja i coraz mniej przewidywalny dochód
Rynek platform noclegowych wcale nie znika. Przeciwnie — nadal rośnie. To oznacza jednak nie tylko większy popyt, ale także coraz większą konkurencję. Właściciel mieszkania musi dziś liczyć się z wojną cenową, sezonowością, zmianami widoczności oferty, promocjami i rosnącymi oczekiwaniami gości.
W praktyce przychód z najmu krótkoterminowego pozostaje trudny do przewidzenia. A większość inwestorów nie kupuje mieszkania po to, żeby codziennie walczyć o kolejną rezerwację. Kupuje je po to, żeby chronić kapitał i spokojnie zarabiać.
Dlaczego właśnie teraz warto rozważyć najem długoterminowy z Prodoma
Dla właściciela, który ceni bezpieczeństwo, stabilność i oszczędność czasu, klasyczny najem długoterminowy staje się dziś jeszcze bardziej logicznym wyborem niż kilka lat temu.
Po pierwsze, odpada duża część zmienności i codziennej obsługi. Nie ma ciągłej rotacji gości, nocnych telefonów, ciągłego sprzątania i walki o widoczność na platformach. Po drugie, ryzyko konfliktów z sąsiadami jest nieporównywalnie niższe. Po trzecie, model długoterminowy dużo lepiej wpisuje się w to, czego szukają świadomi inwestorzy: przewidywalnego cash flow, ochrony mieszkania i ograniczenia liczby problemów do minimum.
I właśnie tu wchodzi rola profesjonalnej firmy zarządzającej najmem. Dobra obsługa nie polega tylko na wystawieniu ogłoszenia. Polega na tym, żeby właściciel miał spokój, a mieszkanie pracowało bez angażowania go w codzienne decyzje. Dziś do przewag najmu długoterminowego dochodzi jeszcze jeden bardzo mocny argument: znacznie niższe ryzyko regulacyjne niż w najmie na doby.
Jeżeli masz mieszkanie w Warszawie i zależy Ci na tym, by inwestycja była bezpieczna, przewidywalna i możliwie bezobsługowa, najem długoterminowy z doświadczonym partnerem staje się dziś nie tylko wygodniejszy, ale coraz częściej także po prostu rozsądniejszy.
Podsumowanie
Najem krótkoterminowy nadal może działać w wybranych lokalizacjach i w rękach doświadczonych operatorów. Ale od maja 2026 r. ten model wchodzi w zupełnie nową rzeczywistość: większej kontroli, większej odpowiedzialności, większych kosztów i większego ryzyka. Gdy dołożysz do tego konflikty z sąsiadami, szybszą eksploatację mieszkania, prowizje platform, ryzyko podatkowe i rosnącą konkurencję, okazuje się, że wysoka stawka za dobę nie zawsze oznacza lepszy biznes.
Wielu właścicieli nie zdaje sobie sprawy, że najem na doby bardzo łatwo przestaje być zwykłym „najmem prywatnym”, a zaczyna funkcjonować jak działalność gospodarcza w obszarze usług hotelarskich. Co ważne, zlecenie obsługi firmie zarządzającej nie zawsze usuwa to ryzyko — często tylko przenosi operacyjną pracę, ale nie odpowiedzialność właściciela za model działania.
Dlatego dla wielu właścicieli mieszkań — zwłaszcza tych, którzy nie chcą zajmować się lokalem na co dzień i oczekują bezpiecznego dochodu pasywnego — zarządzanie najmem długoterminowym będzie w 2026 roku po prostu dojrzalszą decyzją inwestycyjną.
Masz mieszkanie w Warszawie i zastanawiasz się, czy nadal opłaca się wynajmować je krótkoterminowo? Umów bezpłatną konsultację online z Prodoma. Pokażemy Ci realną różnicę między dochodem „na papierze” a bezpiecznym wynikiem netto.
