Najkrótsza odpowiedź: W bazowym modelu najwyższą orientacyjną rentowność po kosztach osiąga Pruszków: 3,94% rocznie przed podatkiem i finansowaniem. Ząbki i Grodzisk Mazowiecki są bardzo blisko, odpowiednio 3,88% i 3,86%. Nie oznacza to, że jedno miasto wygrywa zawsze. Przy różnicach liczonych w setnych częściach punktu procentowego ważniejszy od nazwy miejscowości jest konkretny lokal, jego cena, układ, koszt stały i popyt najemców.
Kupując mieszkanie pod wynajem, łatwo porównać cenę za metr i miesięczny czynsz. Trudniej policzyć to, co naprawdę decyduje o wyniku: pełny kapitał wejścia, pustostan, czynsz administracyjny w miesiącu bez najemcy, zarządzanie, ubezpieczenie oraz rezerwę na naprawy.
Dlatego zestawiliśmy dwa realne warianty decyzji kapitałowej: kawalerkę o powierzchni 30 m² w Warszawie oraz mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 40 m² w Legionowie, Pruszkowie, Piasecznie, Ząbkach i Grodzisku Mazowieckim. Wszystkie ceny zakupu i stawki najmu odnoszą się do lipca 2026 roku.
Najważniejsze wnioski
- Najwyższy czynsz nie oznacza najwyższej rentowności. Liczy się relacja przychodu do całego kapitału wejścia.
- Pruszków wygrywa model bazowy, ale Ząbki i Grodzisk Mazowiecki są na tyle blisko, że różnica nie powinna samodzielnie przesądzać o zakupie.
- Warszawa centralna ma najniższy bieżący zwrot w zestawieniu, lecz może oferować większą płynność, szerszy popyt i łatwiejsze wyjście z inwestycji.
- Legionowo wymaga najmniejszego kapitału wejścia spośród analizowanych miast podwarszawskich, ale niższy czynsz ogranicza przewagę rentownościową.
- Wynik profesjonalnie wyselekcjonowanego lokalu może być wyraźnie wyższy od średniego produktu rynkowego. Przewagi nie wolno jednak mechanicznie dodawać do każdej nieruchomości.
Zasada inwestycyjna: Nie kupuj adresu. Kupuj wynik.
Co dokładnie porównujemy?
Porównanie obejmuje zakup za gotówkę na rynku wtórnym oraz najem długoterminowy. Dla Warszawy analizujemy kawalerkę 30 m². Dla aglomeracji analizujemy mieszkanie dwupokojowe 40 m². Taki układ odpowiada częstemu dylematowi inwestora: mniejszy lokal w granicach Warszawy czy większy, bardziej funkcjonalny produkt przy kolei pod miastem.
| Wariant | Lokalizacje | Model lokalu |
|---|---|---|
| Warszawa centralna | Śródmieście, Wola, Ochota | kawalerka, 30 m² |
| Warszawa poza centrum | Białołęka, Targówek, Ursus | kawalerka, 30 m² |
| Aglomeracja | Legionowo, Pruszków, Piaseczno, Ząbki, Grodzisk Mazowiecki | 2 pokoje, 40 m² |
Jak zbudowaliśmy kompozyty Warszawy?
„Warszawa centralna” i „Warszawa poza centrum” nie są urzędowymi kategoriami rynku. To kompozyty analityczne utworzone wyłącznie na potrzeby porównania.
- Cena zakupu kompozytu to średnia ważona lipcowych median ceny ofertowej za m² kawalerek w trzech dzielnicach. Wagą jest liczba ogłoszeń jednopokojowych: 56 ofert w kompozycie centralnym oraz 37 ofert poza centrum.
- Stawka najmu to średnia ważona lipcowych median ofertowych najmu za m² w tych samych dzielnicach. Wagą jest liczba wszystkich ofert najmu: 573 w kompozycie centralnym i 342 poza centrum.
- Serwis źródłowy nie udostępnia na kartach najmu rozbicia mediany na liczbę pokoi. Stawka dla 30 m² jest więc przybliżeniem opartym na całym lokalnym rynku najmu, a nie wyłącznie na kawalerkach.
Po ważeniu cena modelowa wynosi 22 231 zł/m² dla Warszawy centralnej i 16 045 zł/m² poza centrum. Modelowe odstępne wynosi odpowiednio około 2 664 zł i 2 193 zł miesięcznie.
Jak zbudowaliśmy modele miast podwarszawskich?
Dla każdego miasta przyjęliśmy lipcową medianę ceny ofertowej za m² mieszkań dwupokojowych. Czynsz najmu został obliczony jako lipcowa mediana ofertowa najmu za m² dla całego miasta pomnożona przez 40 m². To samo ograniczenie dotyczy wszystkich pięciu miast: karty najmu nie rozdzielają median według liczby pokoi.
Jak liczymy rentowność?
Łączny kapitał wejścia = cena zakupu + PCC + koszty notarialne i sądowe + odświeżenie oraz wyposażenie.
Rentowność brutto = 12 × miesięczne odstępne / łączny kapitał wejścia × 100%.
Orientacyjna rentowność po kosztach = roczny dochód operacyjny / łączny kapitał wejścia × 100%.
Roczny dochód operacyjny obejmuje odstępne za miesiące zajęte i odejmuje: utracony przychód w pustostanie, czynsz administracyjny ponoszony przez właściciela w pustostanie, zarządzanie, ubezpieczenie oraz rezerwę naprawczą. Nie nazywamy tego wskaźnika rentownością netto, ponieważ nie obejmuje podatku, finansowania i wszystkich indywidualnych wydatków właściciela.
Jawne założenia modelu
- Zakup za gotówkę na rynku wtórnym.
- PCC 2% oraz 4 000 zł kosztów notarialnych, wypisów i wpisu własności.
- 30 000 zł na odświeżenie i wyposażenie kawalerki oraz 40 000 zł dla mieszkania dwupokojowego.
- Jeden miesiąc pustostanu w scenariuszu bazowym.
- Pakiet COMFORT Prodoma: 12% odstępnego, minimum 447 zł za miesiąc najmu; przy analizowanych stawkach działa kwota minimalna. Za opiekę w pustostanie i pozyskanie najemcy przyjęto 0 zł.
- 400 zł ubezpieczenia rocznie i rezerwa naprawcza równa 3% otrzymanego odstępnego.
- Czynsz administracyjny podczas najmu pokrywa najemca poza odstępnym. W miesiącu pustostanu obciąża właściciela.
PCC: W modelu przyjmujemy PCC 2%. W konkretnych przypadkach może przysługiwać ustawowe zwolnienie, m.in. przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym po spełnieniu wymaganych warunków. Przed transakcją należy potwierdzić aktualny stan prawny i własną sytuację.
Dane wejściowe: lipiec 2026
| Lokalizacja | Cena ofertowa | Próba sprzedaży | Odstępne | Próba najmu |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa centralna | 22 231 zł/m² | 56 kawalerek | 2 664 zł | 573 oferty |
| Warszawa poza centrum | 16 045 zł/m² | 37 kawalerek | 2 193 zł | 342 oferty |
| Legionowo | 12 175 zł/m² | 15 lokali 2-pok. | 2 440 zł | 25 ofert |
| Pruszków | 14 872 zł/m² | 27 lokali 2-pok. | 2 960 zł | 51 ofert |
| Piaseczno | 13 207 zł/m² | 30 lokali 2-pok. | 2 640 zł | 45 ofert |
| Ząbki | 13 772 zł/m² | 24 lokale 2-pok. | 2 760 zł | 25 ofert |
| Grodzisk Mazowiecki | 12 777 zł/m² | 8 lokali 2-pok. | 2 600 zł | 21 ofert |
Źródło: Adresowo, mediany ofertowe z lipca 2026; dostęp 7 sierpnia 2026. Dane ofertowe nie są cenami transakcyjnymi ani stawkami z podpisanych umów. W archiwum redakcyjnym warto zachować zrzuty kart źródłowych, ponieważ publiczne zestawienia są aktualizowane dynamicznie.
Pełny kapitał wejścia
| Lokalizacja | Zakup | PCC 2% | Notariusz | Przygotowanie | Kapitał wejścia |
|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa centralna | 666 941 zł | 13 339 zł | 4 000 zł | 30 000 zł | 714 280 zł |
| Warszawa poza centrum | 481 358 zł | 9 627 zł | 4 000 zł | 30 000 zł | 524 985 zł |
| Legionowo | 487 000 zł | 9 740 zł | 4 000 zł | 40 000 zł | 540 740 zł |
| Pruszków | 594 880 zł | 11 898 zł | 4 000 zł | 40 000 zł | 650 778 zł |
| Piaseczno | 528 280 zł | 10 566 zł | 4 000 zł | 40 000 zł | 582 846 zł |
| Ząbki | 550 880 zł | 11 018 zł | 4 000 zł | 40 000 zł | 605 898 zł |
| Grodzisk Mazowiecki | 511 080 zł | 10 222 zł | 4 000 zł | 40 000 zł | 565 302 zł |
Koszty operacyjne i wynik bazowy
W poniższej tabeli pustostan oznacza jeden miesiąc utraconego odstępnego. Czynsz administracyjny pokazuje miesięczne założenie dla okresu bez najemcy. Są to jawne założenia analityczne, nie urzędowe średnie dla miast.
| Lokalizacja | Admin. w pustostanie | Utracony czynsz | Zarządzanie | Rezerwa | Dochód operacyjny |
|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa centralna | 650 zł | 2 664 zł | 4 917 zł | 879 zł | 22 457 zł |
| Warszawa poza centrum | 600 zł | 2 193 zł | 4 917 zł | 724 zł | 17 486 zł |
| Legionowo | 580 zł | 2 440 zł | 4 917 zł | 805 zł | 20 138 zł |
| Pruszków | 650 zł | 2 960 zł | 4 917 zł | 977 zł | 25 616 zł |
| Piaseczno | 650 zł | 2 640 zł | 4 917 zł | 871 zł | 22 202 zł |
| Ząbki | 620 zł | 2 760 zł | 4 917 zł | 911 zł | 23 512 zł |
| Grodzisk Mazowiecki | 600 zł | 2 600 zł | 4 917 zł | 858 zł | 21 825 zł |
Każdy wariant obejmuje dodatkowo 400 zł ubezpieczenia rocznie. Zarządzanie to 447 zł × 11 miesięcy zajętych. Rezerwa wynosi 3% odstępnego otrzymanego przez 11 miesięcy.
Porównanie rentowności siedmiu lokalizacji
| Lokalizacja | Kapitał wejścia | Odstępne | Rentowność brutto | Po kosztach* |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa centralna | 714 280 zł | 2 664 zł | 4,48% | 3,14% |
| Warszawa poza centrum | 524 985 zł | 2 193 zł | 5,01% | 3,33% |
| Legionowo | 540 740 zł | 2 440 zł | 5,41% | 3,72% |
| Pruszków | 650 778 zł | 2 960 zł | 5,46% | 3,94% |
| Piaseczno | 582 846 zł | 2 640 zł | 5,44% | 3,81% |
| Ząbki | 605 898 zł | 2 760 zł | 5,47% | 3,88% |
| Grodzisk Mazowiecki | 565 302 zł | 2 600 zł | 5,52% | 3,86% |
* Orientacyjna rentowność po kosztach, przed podatkiem i finansowaniem.
Wniosek: Różnica dwóch setnych punktu procentowego między Ząbkami a Grodziskiem Mazowieckim jest mniejsza niż naturalny błąd takich szacunków. Nie powinna decydować o zakupie. Różnica setnej części punktu procentowego nie wybiera miasta. Wybiera je konkretny lokal.
Co pokazują trzy scenariusze?
Scenariusz korzystny zakłada cenę zakupu niższą o 3%, odstępne wyższe o 5% i pół miesiąca pustostanu. Bazowy wykorzystuje lipcowe wartości i jeden miesiąc pustostanu. Ostrożny obniża odstępne o 5% i zwiększa pustostan do półtora miesiąca. Pozostałe reguły kosztowe pozostają bez zmian.
| Lokalizacja | Korzystny | Bazowy | Ostrożny |
|---|---|---|---|
| Warszawa centralna | 3,65% | 3,14% | 2,76% |
| Warszawa poza centrum | 3,89% | 3,33% | 2,90% |
| Legionowo | 4,33% | 3,72% | 3,26% |
| Pruszków | 4,55% | 3,94% | 3,47% |
| Piaseczno | 4,42% | 3,81% | 3,34% |
| Ząbki | 4,49% | 3,88% | 3,41% |
| Grodzisk Mazowiecki | 4,48% | 3,86% | 3,39% |
Dlaczego w modelu wygrywa Pruszków?
Pruszków nie jest najtańszy. Ma jednak najwyższe modelowe odstępne w grupie podwarszawskiej. Relacja przychodu do pełnego kapitału wejścia daje mu 3,94% po kosztach. Przewaga nad Ząbkami wynosi zaledwie 0,06 punktu procentowego. Taki margines może zniknąć po jednej negocjacji ceny, zmianie czynszu administracyjnego albo dodatkowym tygodniu pustostanu.
Wniosek nie brzmi więc: „kupuj w Pruszkowie”. Brzmi: sprawdzaj Pruszków w pierwszej kolejności, ale porównuj konkretne lokale. Mieszkanie daleko od stacji, z wysokim kosztem stałym i słabym układem może przegrać z dobrze kupioną kawalerką na Targówku.
Ząbki, Grodzisk czy Piaseczno?
Ząbki osiągają 3,88%, Grodzisk Mazowiecki 3,86%, a Piaseczno 3,81% po kosztach. To jedna grupa wynikowa. O wyborze powinny przesądzać: odległość od stacji, czas dojścia, układ, balkon, standard budynku, miejsce parkingowe, czynsz administracyjny i liczba konkurencyjnych ofert w tym samym osiedlu.
Grodzisk ma najniższą cenę wejścia w tej trójce. Ząbki mają wyższe modelowe odstępne. Piaseczno oferuje większy i bardziej zróżnicowany rynek lokalny. Żadnej z tych cech nie należy traktować jako automatycznej przewagi bez analizy konkretnego adresu.
Co daje Legionowo?
Legionowo wymaga około 541 tys. zł łącznego kapitału i osiąga 3,72% po kosztach. Wynik jest lepszy niż w obu warszawskich kompozytach, ale słabszy niż w pozostałych analizowanych miastach aglomeracji. Powodem jest niższe odstępne, które częściowo odbiera korzyść z niższej ceny zakupu.
Legionowo może być mocnym wyborem, gdy lokal znajduje się blisko kolei, ma niski koszt administracyjny i zostanie kupiony poniżej lokalnej mediany. Sama niższa cena mieszkania nie tworzy jeszcze przewagi.
Warszawa poza centrum: kompromis między zwrotem a płynnością
Modelowa kawalerka na Białołęce, Targówku lub w Ursusie wymaga około 525 tys. zł kapitału. Rentowność wynosi 5,01% brutto i 3,33% po kosztach. To wariant dla inwestora, który chce pozostać w Warszawie i jednocześnie ograniczyć premię za centralny adres.
Kluczowy jest transport. Targówek przy metrze i Ursus przy kolei są innymi produktami niż mieszkanie wymagające długiego dojazdu autobusem. Kompozyt pokazuje kierunek, ale nie zastępuje analizy mikrolokalizacji.
Czy Warszawa centralna przegrywa?
W bieżącym zwrocie tak. Przy kapitale wejścia około 714 tys. zł kawalerka w Śródmieściu, na Woli lub Ochocie daje 4,48% brutto i 3,14% po kosztach. Wyższe odstępne nie równoważy w pełni wysokiej ceny zakupu.
Centralna Warszawa może jednak oferować głębszy popyt, więcej profili najemców, łatwiejszą zmianę strategii i większą płynność sprzedaży. Tych cech nie przeliczamy na fikcyjny procent. Inwestor musi świadomie zdecydować, czy płaci wyłącznie za bieżący dochód, czy również za elastyczność i jakość wyjścia z inwestycji.
Standardowy produkt a profesjonalny proces inwestycyjny
Tabele pokazują standardowy produkt kupiony po medianie ceny ofertowej i wynajęty według mediany rynku. Nie pokazują efektu negocjacji, selekcji konkretnego lokalu, zmiany funkcji, zakupu poza oczywistą ofertą portalową ani przygotowania standardu pod precyzyjnie wybraną grupę najemców.
Obserwacja Prodoma-Investment: W konkretnych projektach profesjonalna selekcja, negocjacja ceny i przygotowanie mieszkania mogą istotnie poprawić rentowność względem standardowego wariantu rynkowego. Skala poprawy zależy od konkretnej nieruchomości i nie jest gwarantowanym dodatkiem do każdej inwestycji.
Przewaga zwykle powstaje przed rozpoczęciem najmu. Tworzą ją cena wejścia, liczba okien, możliwość wydzielenia dodatkowego pokoju, niski koszt stały, właściwy profil najemcy i przygotowanie standardu, za który rynek rzeczywiście zapłaci.
Przykład z materiałów Prodoma-Investment dotyczy lokalu 32,61 m² na Pradze-Południe. Dwa okna pozwoliły wydzielić osobną sypialnię. Przy koszcie inwestycji 680 tys. zł i odstępnym 3 200 zł rentowność przed podatkiem i zarządzaniem wyniosła około 5,65%. To studium konkretnego przypadku, nie reprezentatywna średnia rynku. Pokazuje jednak mechanizm: wynik zrobił układ, nie sam metraż.
Kiedy lepsza może być Warszawa?
- Gdy priorytetem jest szeroki popyt i możliwość szybkiej zmiany najemcy.
- Gdy inwestor planuje sprzedaż i zależy mu na płynności rynku.
- Gdy znajdzie lokal wyraźnie poniżej ceny porównywalnych ofert.
- Gdy układ pozwala stworzyć funkcję lepszą, niż sugeruje metraż.
- Gdy mieszkanie ma szybki dostęp do metra, kolei lub dużego rynku pracy.
Kiedy lepsza może być aglomeracja?
- Gdy inwestor oczekuje wyższego bieżącego zwrotu z najmu.
- Gdy w podobnym budżecie może kupić funkcjonalne dwa pokoje zamiast kawalerki.
- Gdy lokal znajduje się blisko stacji kolejowej, a codzienny dojazd jest przewidywalny.
- Gdy czynsz administracyjny i koszt przygotowania pozostają pod kontrolą.
- Gdy lokalny popyt nie zależy wyłącznie od jednej grupy najemców.
Ryzyka, których nie pokazuje prosty procent
- Cena ofertowa może różnić się od ceny transakcyjnej i od wyniku negocjacji.
- Stawka z ogłoszenia nie musi być stawką podpisanej umowy najmu.
- Czynsz administracyjny wpływa na całkowity budżet najemcy, nawet gdy płaci go poza odstępnym.
- Pustostan nie jest równy w każdej lokalizacji, standardzie i porze roku.
- Nie każdy wydatek na remont podnosi czynsz w stopniu uzasadniającym koszt.
- Stan prawny, przyszłe nakłady budynku i płynność sprzedaży nie są widoczne w rentowności brutto.
Wniosek: nie kupuj adresu. Kupuj wynik
Na podstawie lipcowych danych ofertowych Pruszków daje najlepszy bieżący zwrot w modelu bazowym. Ząbki, Grodzisk Mazowiecki i Piaseczno tworzą bardzo bliską grupę. Legionowo oraz Warszawa poza centrum zajmują pozycję pośrednią. Warszawa centralna ma najniższą rentowność z najmu, ale może oferować inne przewagi kapitałowe.
Ostateczne pytanie nie powinno więc brzmieć: Warszawa czy aglomeracja? Powinno brzmieć: który konkretny lokal, przy jakim pełnym koszcie wejścia, dla jakiego najemcy i z jakim planem wyjścia daje najlepszy wynik przy akceptowanym ryzyku?
Zapamiętaj: Różnica setnej części punktu procentowego nie wybiera miasta. Wybiera je konkretny lokal.
Sprawdź konkretną nieruchomość przed decyzją
Masz mieszkanie lub rozważasz zakup w Warszawie, Pruszkowie, Piasecznie, Ząbkach, Legionowie albo Grodzisku Mazowieckim? Wyślij nam link do oferty lub podstawowe parametry mieszkania. Policzmy realne odstępne, pełny koszt wejścia i orientacyjną rentowność przed podjęciem decyzji.
Prodoma i Prodoma-Investment łączą wybór nieruchomości, ocenę wyniku, przygotowanie mieszkania, pozyskanie zweryfikowanego najemcy oraz późniejsze zarządzanie najmem. Obszar obsługi obejmuje Warszawę i aglomerację w promieniu około 50 km.
Sebastian Milczarek jest Założycielem i Prezesem Zarządu Prodoma oraz licencjonowanym pośrednikiem PFRN nr 31731. Prodoma działa od 12 lat, obsługuje ponad 400 lokali, podpisała ponad 3000 umów najmu i odnotowuje 0 zł nieściągalnych zaległości czynszowych w zarządzanym portfelu.
Najczęstsze pytania
Gdzie mieszkanie na wynajem daje najwyższą rentowność w tym modelu?
W scenariuszu bazowym najwyższy wynik osiąga Pruszków: 5,46% brutto i 3,94% po kosztach, przed podatkiem i finansowaniem.
Czy mieszkanie pod Warszawą zawsze jest bardziej rentowne?
Nie. Wynik zależy od ceny zakupu, transportu, układu, kosztów przygotowania, czynszu administracyjnego i pustostanu. Dobre mieszkanie w Warszawie może wygrać ze słabym lokalem w aglomeracji.
Czy czynsz administracyjny należy odjąć od przychodu?
Podczas najmu zwykle płaci go najemca poza odstępnym, ale wpływa on na jego całkowity budżet. W okresie pustostanu obciąża właściciela. W tej analizie odejmujemy jeden miesięczny czynsz administracyjny w scenariuszu bazowym.
Czy rentowność po kosztach jest rentownością netto?
Nie. Nie obejmuje podatku, kosztu kredytu i wszystkich indywidualnych wydatków. Dlatego używamy określenia „orientacyjna rentowność po kosztach, przed podatkiem i finansowaniem”.
Skąd może powstać przewaga profesjonalnie przygotowanej inwestycji?
Z selekcji, negocjacji ceny wejścia, układu, możliwości dodania wartości, przygotowania mieszkania i dopasowania do najemcy. Skala poprawy zależy od konkretnej nieruchomości i nie jest gwarantowana.
Jak często aktualizować takie porównanie?
Co najmniej raz na kwartał oraz zawsze przed zakupem konkretnego lokalu. Dane ofertowe i relacja cen do czynszów zmieniają się szybciej niż ogólna atrakcyjność miasta.
Metodologia, ograniczenia i źródła
Analiza wykorzystuje mediany ofertowe rynku wtórnego z lipca 2026 roku. Nie są to ceny transakcyjne. Liczby służą do porównania siedmiu modeli, a nie do wyceny konkretnego lokalu. Data dostępu do źródeł: 7 sierpnia 2026 roku.
Materiał ma charakter edukacyjny i analityczny. Nie jest poradą prawną, podatkową ani indywidualną rekomendacją inwestycyjną. Ostateczny wynik zależy od konkretnej nieruchomości, negocjacji i aktualnych warunków transakcji.
- Ministerstwo Finansów: stawki PCC
- Prodoma: cennik zarządzania najmem
- Prodoma-Investment: idealne mieszkanie pod wynajem
- Prodoma-Investment: kiedy sprzedać mieszkanie i kupić inne
