Chcesz wynająć swoje mieszkanie w Warszawie, ale jego progu ekipa remontowa nie przekraczała przez ostatnie 20 lat? Tu nie wystarczy home staging! Takie mieszkanie potrzebuje remontu. A skoro wiesz, że chcesz je wynająć, to możesz dostosować je do tego celu i zmaksymalizować swój zysk!
Jeśli kupiłeś mieszkanie od dewelopera, to najpewniej wybrałeś mądrze i korzystasz z gotowych pakietów. Wykończenie pod klucz to świetna opcja. Jeśli nie, to czytaj dalej. Podobnie, gdy kupiłeś mieszkanie z rynku wtórnego i wymaga ono ręki doświadczonej ekipy remontowej.
Po co Ci ten remont? Aby szybciej znaleźć długoterminowego najemcę i uzyskać wyższy czynsz. Obsługa najmu w Warszawie dla moich klientów dała mi potwierdzenie, że to się opłaca.
Od początku – projekt mieszkania
Do tego biznesu nie powinniśmy podchodzić spontanicznie (od tego są weekendy 😀). W najmie mieszkania w Warszawie przede wszystkim maksymalizujemy zyski, a tu potrzebny jest plan. Podczas remontu przygotuj projekt zmian w bloku technicznym czy w darmowym programie do projektowania wnętrz, aby ekipa remontowa wiedziała, co ma robić. Jeśli masz mieszkanie w kamienicy lub bloku to…
Oddajesz tę część pracy projektantowi lub homestagerowi, ale uwaga: to musi być fachowiec, która ma doświadczenie w remontach mieszkań. Osoba tuż po kursie aranżacji nie da rady. Specjaliści wiedzą, jakie niespodzianki kryją w sobie takie nieruchomości: co jest ułatwieniem, a co przeszkodą i na co się przygotować.
Podobnie powinieneś zrobić przy małych mieszkaniach poniżej 35 mkw. Dlaczego? Zagospodarowanie takich przestrzeni wymaga doświadczenia i wiedzy. Tu każda funkcjonalna rzecz, która się zmieści, maksymalizuje wartość nieruchomości w oczach najemcy, a więc: maksymalizuje Twój zysk.
Projekt mieszkania nie musi podobać się Tobie. Pokoje mają być uniwersalnie ładne i funkcjonalne dla większości ludzi – trochę jak w hotelu. Wybieraj materiały solidne, ale w korzystnej cenie. Szczegóły poniżej.
Elementy stałe mieszkania na wynajem
Nieruchomość ma drewniane okna jednoszybowe? Najlepiej je wymienić. Postaw na szczelne plastikowe ramy z wywietrznikiem. Są łatwe do utrzymania w czystości, zabezpieczają termicznie mieszkanie i wymuszają obieg powietrza – nawet jeśli najemca nigdy nie otworzy okna, zmniejszasz prawdopodobieństwo zawilgocenia ścian.
Instalacje
Tu wiele zależy od kondycji obecnych instalacji. Jeśli są przestarzałe, w jakiś sposób niebezpieczne, wiele rzeczy nie działa – lepiej podjąć się wymiany. Podwyższy to standard mieszkania, uchroni Cię przed ciągłymi telefonami od najemców o zapchanych rurach i wywalających korkach, a także podniesie wartość nieruchomości, gdybyś jednak chciał ją sprzedać – same plusy.
Ściany i sufity
Ściany i sufity powinny być proste i wygładzone. Jeśli nie da się tego zrobić na materiale, który mamy, czasem najtaniej jest przymocować do obecnego muru profile aluminiowe, a do nich płyty gipsowe. Następnie zaszpachlować łączenia płyt i wygładzić. Równą ścianę malujemy na neutralne, nieintensywne kolory: biel, beż lub szary.
Masz możliwość postawienia ścianki działowej, która wydzieli dodatkowe pomieszczenie? Zrób to! Z mojego doświadczenia przy obsłudze najmu w Warszawie wynika, że dobrze podzielona przestrzeń i dodatkowe pokoje na tym samym metrażu zwiększają zyski.
Podłogi
Postaw na panele laminowane lub winylowe o klasie ścieralności AC o grubości 4-8 mm. Najlepiej te same w całym mieszkaniu. W łazience oraz w kuchni sprawdzą się płytki gładkie jednokolorowe z gresu szkliwionego – tylko tam, gdzie będzie występował kontakt z wodą lub tłuszczem z kuchenki. Gres jest bardziej wytrzymały niż kafelki ceramiczne (na ścieranie, na uszkodzenia) i łatwiejszy do utrzymania w czystości.
Oświetlenie
Niezwykle istotny element, który decyduje o odbiorze pomieszczeń przez lokatorów. Wolą oni jasne miejsce z ciepłym światłem. Jego rozmieszczenie też jest ważne – każde pomieszczenie ma być równomiernie oświetlone, bez czarnych dziur. 😉 (Blat kuchenny też potrzebuje światła!) Przy obsłudze wynajmu w Warszawie najlepiej sprawdziły nam się żarówki o jasności 4000 K.
Armatura łazienkowa i kuchenna
Najlepiej Twoje mieszkanie sprzeda wanna akrylowa z parawanem nawannowym. Łączy w sobie możliwość korzystania z długich kąpieli i szybkich pryszniców. Tym pomysłem trafiamy we wszystkie grupy docelowe z tej kategorii. 🙂 Niech to będzie model do zabudowy. Wolnostojące wanny są bardzo trudne do utrzymania w czystości: nie nadają się do mieszkań na wynajem.
Jeśli łazienka jest mała i musisz mieć prysznic, niech to będzie wersja z brodzikiem. Odpływ liniowy wygląda przepięknie, ale jest trudny w utrzymaniu. Wymaga regularnego czyszczenia i ostrożności – woda potrafi wypływać poza kabinę, co uszkadza futryny i podłogę w innych pokojach. Brodzik jest bezpieczniejszy.
Umywalki najlepiej wpuścić w blat. Nablatowe modele wyglądają pięknie, ale są koszmarne w utrzymaniu czystości. Najemca nie będzie chciał się tym zajmować, więc szafka lub blat szybko się zniszczy. WC powinno być zabudowane – to już praktycznie standard, który ułatwia sprzątanie i jest estetyczny.
Baterie, krany i spłuczki kupujemy od renomowanych producentów w wersji chromowanej. Nie oszczędzamy, bo koszt ewentualnych napraw hydraulicznych szybko się zwróci. Te sprzęty po prostu mają działać. Odpuść kolor czarny, złoty lub mosiężny – widać na nich kamień a barwy…szybko się zmywają.
Krany ścienne lepiej sobie odpuścić, bo przy ewentualnej awarii jest problem z ich naprawą. Do tego niemiłosiernie się z nich chlapie. Postaw na baterie stojące montowane klasycznie: do dedykowanej dziury w umywalce.
Twoja wymarzona ekipa remontowa
Rekomenduję Ci ekipę wyłącznie z polecenia. Tylko sprawdzone osoby zrobią remont sprawnie i zgodnie z planami. Mogę Ci polecić takich fachowców, jeśli chcesz. 🙂
Ustal w formie pisemnej (e-mail też jest w porządku) przedmiot prac i termin wykonania. Niech fachowcy prześlą Ci też kosztorys. Warto również umówić się, że drobne i nagłe zakupy (jak np. brak silikonu) są w gestii ekipy remontowej. To zaoszczędzi Twój czas i przyspieszy finalizację planu.
Czego najemca oczekuje od mieszkania na wynajem?
Kolejne punkty wyposażenia zależą od Twojej grupy docelowej, np. gdy celujesz w studentów-singli wystarczy łóżko szerokości 90 cm, przy pracujących parach będzie to już 140 cm itp. Co jednak zawsze powinno się znaleźć w poszczególnych pomieszczeniach?
Każde okno w mieszkaniu ma mieć roletę lub kryjącą zasłonę. W Polsce prywatność jest w cenie. Osobiście polecam zasłony – są lepiej odbierane przez najemców (dają przytulne wnętrze) i tańsze przy zakupie.
Szafy i inne miejsca do przechowywania. Staraj się wykorzystać każdą dostępną wnękę lub przestrzeń, by zapełnić ją półkami. Szczególnie w kawalerkach. Przyjmij, że w każdym pokoju (sypialnia, salon, przedpokój + inne) ma się znaleźć szafa o szerokości 1 m i minimalnej wysokości 230 cm. Najlepiej sprawdzają się meble sięgające aż do sufitu. Warto poprosić o wycenę stolarza, gdy wolna wnęka ma nietypowy wymiar. Czasem niewiele droższe rozwiązania idealnie wykorzystają przestrzeń, co docenią najemcy.
Czym kierować się przy zakupie sprzętu AGD? Celuj w średnią półkę cenową i wybieraj marki, których nazwy kojarzysz, co zmniejszy prawdopodobieństwo awarii. Przedłużona gwarancja to świetna opcja. Oszczędzi Ci wielu kłopotów i pieniędzy.
Kuchnia
Wiele tu zależy od metrażu mieszkania. Na pewno jednak trzeba wygospodarować przestrzeń roboczą. Masz ochotę na drewniany blat? To zrób go sobie w swoim domu. 🙂 Taki blat wymaga olejowania co pół roku i uważania na chlapiącą wodę. Nie uwierzysz, ile osób kroi na nim jedzenie zamiast na osobnej desce. Nie licz na to, że najemca zadba o tę przestrzeń. Oszczędź sobie nerwów i wybierz laminowany blat w ciemniejszym kolorze – jest praktyczniejszy.
W kawalerce wystarczy lodówka podblatowa, 2 palniki do gotowania i bardzo skuteczny okap (ze względu na małą przestrzeń). Często wydziela się też wyspę, która pełni funkcję dodatkowego blatu i stołu jadalnianego jednocześnie. Do tego dorzuć 2 wysokie krzesła typu hoker i gotowe.
Przy większych mieszkaniach kuchnia powinna już być bardziej rozbudowana. Mile widziane są 4 palniki w kuchence indukcyjnej (jeśli wcześniej była gazowa, a instalacja działa, to zostaw wersję gazową), pełnowymiarowa lodówka, zmywarka, piekarnik oraz okap. Rewelacyjnie, jeśli te sprzęty mogą być w zabudowie – są praktyczne. Do tego stół jadalniany i przynajmniej 2 krzesła (pozostałe 2 mogą być np. składane).
A co z szafkami? Najtańsze będą gotowe rozwiązania z sieciówek, ale nie zawsze. Zapytaj stolarzy o wyceny, bo może okazać się, że ceny będą podobne. Z fachowcem zyskujesz za to pełne zagospodarowanie dostępnej przestrzeni. Szafki powinny być puste z jednym wyjątkiem – udostępnij kosz na śmieci.
Łazienka
Tak jak przy innych pokojach, tak i tutaj też miejsce do przechowywania jest na wagę złota – szafka nad umywalką z lustrem, szuflady pod zlewem, wnęki na kosmetyki przy wannie – to wszystko doceniają najemcy.
Roleta na okno się przyda, można też okleić szybę okleiną mleczną (gdy widok z okna jest nieciekawy). Pralka ze wsadem 5 kg zazwyczaj wystarcza, a sposób jej otwierania (góra lub bok) zależy tylko od dostępnego miejsca.
Salon
W salonie niech znajdzie się sofa lub narożnik z funkcją spania. Do tego szafka pod TV (ale bez telewizora! – o tym niżej) i stolik kawowy. Więcej nie trzeba (poza zasłonami oczywiście).
Przedpokój
O szafie na ubrania już wiesz. Dodaj do tego lustro (mogą nim być drzwi od szafy) oraz szafkę lub stojak na buty, wycieraczkę – i gotowe!
Sypialnia
Łóżko z materacem (i pokrowcem na materac) to podstawa. Najczęściej minimum to 140 × 200, jak się zmieści: postaw na 160 × 200. Do tego przynajmniej 1 stolik nocny z lampką. Oczywiście: szafa i zasłony. Z kolei kołdry i poduszki są już w gestii lokatorów.
Jakich elementów Twoje mieszkanie nie potrzebuje?
Poniżej wymienię Ci wszystkie sprzęty, o które podczas konsultacji pytają mnie klienci, zastanawiający się, jak jeszcze można podnieść wartość nieruchomości. Moim zdaniem dodanie rzeczy z poniższej listy nie podnosi ceny najmu, a zwiększa Twoje koszty.
Twoje mieszkanie na wynajem w Warszawie obejdzie się bez:
- klimatyzacji (drogi zakup i koszt serwisu);
- suszarki do ubrań;
- telewizora;
- odkurzacza;
- żelazka;
- czajnika;
- małego AGD;
- deszczownicy i odpływu liniowego;
- marmurów, konglomeratów i „złotych klamek” (luksusowe materiały nie są tak atrakcyjne dla większości najemców. Postaw na trwałe zamienniki);
- roślin (nikt nie ma ochoty się nimi zajmować);
- dywanów (łatwo się brudzą i dominują wnętrze).
Wszystko, co trafia do mieszkania, ma być sprawne przez cały okres najmu. Jeśli „z dobroci serca” wstawisz do salonu telewizor, a on przestanie działać – będziesz musiał zapewnić funkcjonujący model. To się zwyczajnie nie opłaca.
Zapytasz pewnie, jak urządzić tak przygotowaną nieruchomość, aby nabrała przytulności, ciepła i zyskała najemcę w „5 minut”? Tu odsyłam Cię do tekstu o home stagingu, z którego dowiesz się: Jak przygotować mieszkanie na wynajem lub sprzedaż w Warszawie?
Jak mądrze wyremontować mieszkanie na wynajem? Obsługa Prodoma
Jak widzisz, proces ten jest prosty. Trzeba tylko wiedzieć, co po kolei zrobić i jakie zadania lepiej wydelegować fachowcom. Myślę, że po przeczytaniu tego tekstu już masz o tym pojęcie. 🙂
Nie wiesz, czy taki remont Ci się opłaca? Prodoma to właściwa opcja dla Ciebie! W ramach obsługi najmu nieruchomości w Warszawie możesz liczyć na naszą pomoc:
- Doradzamy w kwestii wyposażenia i szacujemy koszty.
- Polecimy projektanta wnętrz i sprawdzoną ekipę remontową.
- Wykonujemy profesjonalne zdjęcia nieruchomości.
- Zamieszczamy ogłoszenia z rzetelnym opisem lokalu.
- Znajdujemy najemców, którzy płacą na czas.
To wszystko (i wiele więcej) zyskujesz w ramach usługi zarządzania najmem w Warszawie z Prodoma. Już dziś umów się na darmową konsultację.