Dla firmy zarządzającej najmem w Warszawie temat home stagingu jest chlebem powszednim. Nawet najlepsze nieruchomości pod kątem lokalizacji, układu pomieszczeń czy metrażu… mogą wyglądać jeszcze piękniej, czyli bardziej zachęcająco dla potencjalnego kupującego lub przyszłego wynajmującego. Drobne zmiany przynoszą właścicielom o wiele wyższy zysk. Jak ich dokonać? Poniżej znajdziesz poradnik z checklistą, w którym przechodzimy przez home staging krok po kroku.
Home staging – co to jest?
Jest to proces, który ma przygotować mieszkanie na wynajem lub do sprzedaży. Jego celem jest maksymalizacja zysku (uzyskanie możliwe wysokiej kwoty sprzedaży lub podniesienie ceny najmu) przy minimalnych kosztach inwestycji. Zmiany są proste i szybkie. Najczęściej można je wykonać samodzielnie, bez zatrudniania fachowców. Podjęte w ramach home stagingu zmiany mają za zadanie zainteresować możliwie dużo potencjalnych klientów, aby do finalizacji transakcji doszło też jak najszybciej.
Co zrobić przed prezentacją mieszkania w Warszawie?
Zarządzanie procesem sprzedaży lub poszukiwanie najemcy w Warszawie to temat, do którego trzeba podejść metodycznie. Krok po kroku należy zawsze wykonać konkretne działania, aby osiągnąć sukces. Musisz przyjąć, że będziesz potrzebować ok. 1 tygodnia wytężonej pracy nad mieszkaniem, aby podnieść wartość nieruchomości w oczach przyszłego najemcy lub kupującego.
Poniżej znajduje się skrócona lista zadań, które stoją przed Tobą, gdy chcesz samodzielnie przygotować mieszkanie. Później szerzej rozwinę każdy z punktów. Jest to absolutny must have, o którym zawsze mówię podczas konsultacji w ramach pośrednictwa sprzedaży i obsługi wynajmu w Warszawie. Część zadań wykonasz samodzielnie, w innych mogą Ci pomóc specjaliści.
- Odgracanie pomieszczeń.
- Naprawienie drobnych usterek.
- Malowanie i odświeżanie mieszkania.
- Przemeblowanie.
- Gruntowne sprzątanie nieruchomości.
- Dodanie drobnych (ale kluczowych) akcentów przed prezentacją mieszkania.
- Wykonanie profesjonalnych zdjęć nieruchomości.
Zależy nam, aby na końcu przygotować mieszkanie, które wygląda na prawdziwie zadbane i czyste. Widząc estetyczne i uporządkowane wnętrze, w oczach klientów rośnie wartość nieruchomości. Takie osoby szybciej podejmują decyzję i rzadziej negocjują cenę.
W całym procesie Twoim celem jest przygotowanie neutralnych pomieszczeń, które będą gotowe do zaaranżowania przez przyszłego kupującego lub najemcę. Klientowi nieruchomość ma się spodobać, a jednocześnie oczami wyobraźni ma zobaczyć, że jego osobiste rzeczy będą do jej stylu pasować.
Odgracanie pomieszczeń
Na początku trzeba pozbyć się z mieszkania wszelkich zbędnych rzeczy. Przedmiotów, które dla potencjalnego klienta nic nie wnoszą (a czasem nawet szkodzą), choć dla Ciebie mogą mieć wartość sentymentalną. W tym momencie uświadom sobie, że oddajesz nieruchomość w inne ręce. Przez najbliższy rok, 2, czy 3 (w przypadku najmu) lub nigdy (w przypadku sprzedaży) nie będziesz tam mieszkać.
Usuń meble, które nie działają, są bardzo stare lub niefunkcjonalne. Masz komodę, w której połowa szuflad nie działa i tylko Ty znasz „patent”, aby ją otworzyć, nie rozsypując zawartości? A może w kącie od lat zalega stara, obdrapana z farby szafka? Wszystko, co „działa na patencie”, jest obiektywnie brzydkie/bardzo stare (i nie chcesz tego odnawiać) oraz nie pełni żadnej funkcji (użytkowej lub estetycznej) opuszcza nieruchomość. 🙂
Pozbaw mieszkanie osobistych rzeczy. Możesz je schować na strych, do piwnicy, do wielkiego domu Babci lub wynajmij na nie zewnętrzny magazyn (w Warszawie znajdziesz je już nawet od 200 zł za miesiąc). Jeśli aż do znalezienia nowego lokatora będziesz fizycznie mieszkał w nieruchomości, pochowaj swoje osobiste rzeczy tak, aby nie były widoczne dla kupującego. Wszystko, co związane z przekonaniami, wierzeniami, pasjami, hobby – opuszcza nieruchomość.
Naprawianie drobnych usterek
Kiedy klient przychodzi do mieszkania, ono musi działać bez zarzutu. Nic nie powinno mu się kojarzyć od razu z mankamentem/wadą nieruchomości i koniecznością wzywania fachowca. Jeśli wynajmujesz mieszkanie, to i tak te usterki będziesz naprawiać, zanim dasz najemcom klucze. Potraktuj ten punkt bardzo poważnie, bo później będziesz odbierać telefony, że coś nie działa – a w najgorszym razie klient wycofa się z umowy najmu. Tego nikt nie chce.
Prace konserwacyjne. W łazience zamiast 6 podsufitowych żarówek działają 2? Może i na co dzień Ci to nie przeszkadza, ale przy prezentacji mieszkania będzie kluczowe.
- Wymień wszystkie żarówki w domu.
- Zrób kontrolę ogrzewania (odpowietrzanie kaloryferów i przegląd pieca w mieszkaniu przez fachowca).
- Sprawdź klamki, zawiasy i uszczelki w oknach oraz drzwiach (mają być szczelne, sprawne i nie skrzypieć).
- Oceń skuteczność odpływów w brodziku i zlewach. Profilaktycznie oczyść syfony.
- Skontroluj działanie domofonu.
- Doklej odstające listwy przypodłogowe.
- Wymień na nowy silikon przy całej armaturze łazienkowej i w kuchni.
- Wypierz materace, fotele i kanapy. Jeśli nadal źle wyglądają – zamów u krawcowej dopasowane pokrowce.
Skuteczne naprawianie. Tu znowu zapytaj sam siebie o „patenty” lub rozwiązania, które miały być „na chwilę”. Jeśli spłuczka w toalecie działa po naciśnięciu tylko w jednym, kluczowym miejscu – napraw ją. Klamka w oknie się zacina – napraw ją. Szafa w przedpokoju się kiwa – trwale ją napraw (podłożenie tektury pod nóżkę to za mało). Gniazdko elektryczne wisi luźno ze ściany – koniecznie napraw.
Malowanie i odświeżanie
Mieszkanie było malowane rok, czy 15 lat temu? To nie ma znaczenia. Ściany i sufity na pewno wymagają odświeżenia. Przy normalnym użytkowaniu zawsze coś się zabrudzi, więc po prostu poprawisz swoje zeszłoroczne dzieło. 🙂 Mieszkanie ma wyglądać jak świeżo po remoncie. Ściany są dużą powierzchnią, która na pewno klientowi „rzuci się w oczy”.
Malowanie przydaje się także, aby ujednolicić styl mieszkania i sprawić, że będzie ono uniwersalne. Ma spodobać się większości osób, więc oryginalne, krzykliwe oraz intensywne kolory się nie sprawdzą. W tym celu najlepiej jest postawić na ściany: białe, jasnobeżowe lub jasnoszare. To neutralne barwy, do których łatwo dopasować dodatki i inne meble. Wybierz tylko jeden kolor i zastosuj go w całym mieszkaniu. Popatrz w Internecie, jak wyglądają wnętrza skandynawskie – to świetny wzór uniwersalności w kolorach.
W łazience lub kuchni masz pstrokate płytki rodem z PRL-u? A może zabudowa w kuchni ma szpitalno-zielony kolor? Nie musisz skuwać płytek, czy wołać stolarza lub kupować nowych mebli. Takie duże, stałe elementy też możesz odświeżyć poprzez malowanie. Na rynku są dostępne farby do drewna oraz do kafelków. Meble z połyskiem możesz okleić okleiną meblową. Tu także trzymaj się koloru białego, jasnobeżowego lub jasnoszarego.
Gdy w mieszkaniu są tapety, najpewniej one również wyglądają zmiany. To element, który często odkleja się na rogach, jest trudny do wyczyszczenia, a wzory szybko stają się niemodne. Taką ścianę możesz pomalować wg powyższych wskazówek. Jeśli jest nierówna, a Ty nie masz ochoty na nowe gładzie, wymień tapetę na jednobarwną lub postaw na wzory przypominające jasny marmur.
Przemeblowanie
Krytycznie przyjrzyj się ustawieniu mebli w mieszkaniu. Wiadomo, że raczej pozostawisz szafki kuchenne, czy duże szafy w tym samym miejscu, jednak czasem drobna zmiana (np. przesunięcie łóżka o 90 stopni) może sprawić, że w pokoju zmieści się dodatkowy, użyteczny mebel (np. szafka nocna). Staraj się ustawiać przedmioty tak, aby zyskać więcej przestrzeni.
Spróbuj meblami jasno wydzielić strefy mieszkania – jadalną, relaksacyjną, czy do pracy. Nie stawiaj stołu jadalnego tuż przed kanapą, a szafy na ubrania obok kuchni. Już po samym ustawieniu mebli człowiek musi wiedzieć, gdzie jest miejsce na gotowanie, oglądanie telewizji, czytanie książki. Wówczas zwiększasz funkcjonalność i porządek.
Jeśli czegokolwiek funkcjonalnie brakuje, dokup mebel w sieciówce. Szafa w przedpokoju jest przydatna. Przy dużych mieszkaniach, możesz dodać szafkę na buty. W łazience potrzebne jest miejsce do przechowywania – np. lustro nad umywalkę z ukrytą szafką. Stolik kawowy przy kanapie stał się podstawą wystroju, który pozwala w mniejszych mieszkaniach zrezygnować ze stołu jadalnego. Kup nowe, ale tanie meble.
Gruntowne sprzątanie
Wyobraź sobie świąteczne porządki, ale z potrójną mocą. Twoje oko ma być czujne i niczego nie odpuszczać. Trzeba usunąć wszelkie kropki po farbie, które zostały na podłodze czy listwach. Kurz ma zniknąć ze wszystkich miejsc w mieszkaniu. Wymyj też dokładnie ramy okien. Szyby i lustra mają błyszczeć. Weź drabinę i umyj karnisze, żyrandole, lampy. Każda rzecz i powierzchnia w mieszkaniu powinna zobaczyć ściereczkę, wodę i płyn.
Dodaj akcenty przed prezentacją mieszkania
Puste mieszkanie sprawia wrażenie muzeum, a w muzeum nikt nie chce mieszkać. 🙂 Kluczowe jest nadanie przytulności wnętrzu. Pomyśl o grafikach i obrazach – możesz je przykleić na rzepy, nie niszcząc ścian. Dodaj oświetlenie – wysokie lampy stojące, na biurko i stoliczki – one świetnie budują klimat. Kaloryfery lub nieciekawy widok z okna zasłoń firanami.
| Pamiętaj, aby w dodatkach wybrać maksymalnie 2 kolory, np. granatowy i musztardowy – i się ich bezwzględnie trzymać. |
Salon
Na kanapie dobrze jest położyć koc i poduszki. Na półce kilka książek (jeśli masz ich dużo, odwróć je grzbietami do ściany, aby tworzyły spójną całość). Stolik kawowy niech zdobi gazeta i elegancka filiżanka. Możesz dodać aromatyczną świeczkę, którą zapalisz podczas prezentacji mieszkania (piękny zapach to świetny trik sprzedażowy).
Sypialnia
Łóżko koniecznie z kołdrą, narzutą i poduszkami. Na tak zaścielone można postawić tacę śniadaniową, a na niej mały wazonik z suszonymi kwiatami i talerzyk z herbatnikami. Dywan w geometryczne wzory nada wnętrzu intymności. Kącik do czytania niech zdobi otwarta książka i lampka wina.
Kuchnia
Na blacie postaw czajnik. Obok niego połóż 2 eleganckie kubki i pojemnik na kawę. O ścianę oprzyj drewniane deski do krojenia. Przed nimi postaw świeże zioła (np. bazylię) w eleganckich osłonkach na doniczki lub kup sztuczne odpowiedniki. Dodaj też efektowną solniczkę i pieprzniczkę. W części jadalnej połóż nakrycia i wazon z kwiatami – jak przed wizytą ważnych gości. 😉
Łazienka
Jako dekoracji możesz użyć eleganckich flakonów po perfumach, które ustawisz na umywalce. Na wannie lub w brodziku prysznicowym postaw kosmetyki, ale zdejmij z nich etykiety. Całkowicie białe lub przezroczyste opakowania będą pasować do każdego wnętrza, tworząc spójną stylizację.
Przedpokój
Tu dobrze jest zawiesić kapelusz na wieszaku, czy piknikową torbę. Dodaj parasol oparty o ścianę i wycieraczkę. W tym miejscu warto zawiesić lustro, aby „od wejścia” klient zobaczył w mieszkaniu… siebie. To także dobry trik sprzedażowy. 🙂
Profesjonalne zdjęcia nieruchomości
Teraz Twoja nieruchomość jest gotowa na sesję zdjęciową. Rób zdjęcia w słoneczne dni – wtedy mieszkanie wyda się przytulne i ciepłe. Wyjmij smartfon i przetrzyj jego obiektyw. Włącz linie pomocnicze lub siatkę w telefonie, aby kadry były proste i równe – dopasuj siatkę do ściany, czy szaf. Trzymaj smartfon prosto i rób zdjęcia na wysokości głowy. Takie fotografie będą dobrze oddawać rzeczywistość.
W tym miejscu jednak serdecznie polecę Ci skorzystać z usług profesjonalnego fotografa nieruchomości, szczególnie przy jej sprzedaży. Taka osoba stworzy dla Ciebie także film lub spacer w 3D, którego coraz częściej oczekują kupujący. Świetne fotografie przyciągają wzrok i oszczędzają Twój czas na ciągłe pokazywanie nieruchomości.
Warszawa: Obsługa najmu mieszkań i pośrednictwo sprzedaży nieruchomości
Prodoma w ramach współpracy może pomóc Ci z pracami przygotowującymi mieszkanie na wynajem lub sprzedaż. Możesz wesprzeć się wiedzą i doświadczeniem specjalistów, którzy codziennie zwiększają wartość nieruchomości, stosując home staging.
- Przedstawiamy konkretne wskazówki w zakresie przygotowania.
- Polecamy ekipy do prac odświeżających lokal.
- Wykonujemy profesjonalne zdjęcia nieruchomości.
To wszystko w ramach usługi zarządzania najmem w Warszawie oraz pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Czy przegapisz szansę na darmową konsultację w Prodoma?
